เริ่มต้นปี 2022 ท่ามกลางกระแสความสนใจของนักลงทุนที่เฝ้าติดตามประเด็นอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งสาเหตุก็เกิดจากปัจจัยต่างๆ ที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2021 ทั้งการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศ ความตึงเครียดหลายระลอก และการล็อกดาวน์ที่ทำให้เศรษฐกิจชะลอตัว
สถานการณ์ดูเหมือนจะดีขึ้นเพราะมีวัคซีนเข้ามาช่วยให้ผ่อนคลายลง จากนั้นหลายประเทศเริ่มคลายล็อกดาวน์ทำให้เกิดความต้องการบริโภคสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะเดียวกันการผลิตกลับยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้ทันท่วงที จึงทำให้เกิดเงินเฟ้อตามมา เมื่อแนวโน้มของเงินเฟ้อในหลายประเทศเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยก็ย่อมได้รับผลกระทบในเร็ววัน
เข้าใจภาวะเงินเฟ้อ ในช่วงสถานการณ์ของแพง
ปรากฏการณ์ของแพงที่เกิดขึ้นอยู่ในปัจจุบัน ได้รับผลกระทบมาจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะวิกฤตโควิด-19 ที่ทำให้แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น สำหรับความหมายของคำว่า ‘เงินเฟ้อ’ หรือ อธิบายอย่างเข้าใจง่ายๆ ‘เงินเฟ้อ’ (Inflation) คือภาวะที่มูลค่าเงินในมือนั้นลดค่าลง ทำให้เราต้องซื้อของชิ้นเดิมในราคาที่แพงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ปกติเราเคยซื้อกาแฟแก้วหนึ่งราคา 100 บาท ทีนี้หากเกิดเงินเฟ้อ 10% ก็หมายความว่าจากกาแฟแก้วละ 100 บาท เราต้องใช้เงิน 110 บาทเพื่อซื้อมา
เท่ากับการซื้อกาแฟแก้วโปรด แก้วเดิม ปริมาณเท่าเดิม แต่ต้องเพิ่มเงิน
เงินเฟ้ออ่อนๆ คือสิ่งที่ดีต่อเศรษฐกิจ เพราะจะเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย แม้ผู้บริโภคอาจมีความรู้สึกว่าข้าวของแพงขึ้น แต่ในแง่ของการลงทุน ทราบไหมว่า? คนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอาไว้ก่อนหน้าจะได้รับโอกาสที่ดีมากมายเมื่อเข้าสู่ภาวะเงินเฟ้อ ลองมาดู 3 ข้อควรรู้ เพื่อเตรียมพร้อมขยับพอร์ต เพิ่มสัดส่วนการลงทุนในอสังหาฯ กันได้อย่างทันท่วงที
โอกาสทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น
แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นเป็นจังหวะที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีโอกาสเพิ่มมูลค่าได้สูงขึ้นในอนาคต ในภาวะเงินเฟ้อ มีการลงทุนมากมายที่อาจส่งผลกระทบให้ขาดทุน แต่เพราะอะไรช่วงที่เงินเฟ้อสูงขึ้น นักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถึงมีข้อได้เปรียบ?
1) กำไรจากราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้นทวีคูณ
เมื่อเกิดเงินเฟ้อ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เราถืออยู่ก็เพิ่มมูลค่าตาม เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมไว้ในราคา 10 ล้านบาท เมื่อเงินเฟ้อ 5% ก็เท่ากับคอนโดมิเนียมห้องเดิมของเรา มีราคาเป็น 10.5 ล้านบาท และในกรณีที่กู้เงิน 80% ใช้เงินตัวเองอีก 20% นั่นเท่ากับว่าเราลงทุน 2 ล้านบาท แต่ได้กำไรจากมูลค่าเพิ่มห้าแสนบาทเลยทีเดียว
นอกจากนี้ มาตรการ LTV ใหม่ ที่เปิดโอกาสให้คนอยากมีบ้านกู้ได้แบบเต็มๆ ทำให้กู้ได้ 100% ก็เท่ากับว่าถ้ากู้ผ่าน จอง จ่าย! เพียงเท่านี้ก็ได้มูลค่าส่วนต่างตามอัตราเงินเฟ้อมาทันที
2) ยอดเงินที่กู้ไว้ก่อนหน้าด้อยค่าลง
เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ ยอดเงินกู้ที่ได้กู้ไว้กับธนาคารไม่ได้ถูกปรับให้สูงขึ้นไปด้วย ทำให้เราได้เปรียบกว่า เพราะมูลค่าของเงินกู้จะลดลงตามกาลเวลา อย่างเช่น การกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวน 1 ล้านบาท ในภาวะที่อัตราเงินเฟ้อเท่ากับ 5% ต่อปี เมื่อเวลาผ่านไป เกิดเงินเฟ้อขึ้น มูลค่าของเงินกู้จะลดลงไปปีละ 5%
ยกตัวอย่างให้เข้าใจง่ายๆ เช่นจากเงินกู้ 1 ล้านบาท จะมีมูลค่าเพียง 950,000 บาท ในสิ้นปีแรก และลดลงไปเรื่อยๆ ปีละ 5% จากยอดเงินกู้ที่เหลือในปีก่อนหน้านั่นเอง
3) จำนวนเงินจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ เพิ่มสูงขึ้น
ในภาวะเงินเฟ้อ รายรับจากค่าเช่าอสังหาฯ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ในขณะที่ยอดเงินกู้ที่กู้ไว้กับธนาคารไม่ได้สูงขึ้นตาม จึงทำให้มีรายได้ที่คิดเป็นเงินสุทธิแล้วเพิ่มขึ้น ยกตัวอย่าง ถ้าใครซื้อ เอ็กซ์ที เอกมัย โครงการคอนโดมิเนียมทำเลสะดวกใจกลางเมืองเอาไว้ แล้วปล่อยเช่าได้ในราคา 1,8000 บาทต่อเดือน คิดแล้วรวมเป็นรายรับจากค่าเช่าทั้งปีเท่ากับ 216,000 บาท ถ้าเงินเฟ้อสูงขึ้น 5% ต่อปี เราจะได้รับรายได้จากการปล่อยเช่าเพิ่มขึ้นตามข้อมูลด้านล่าง
อสังหาฯ ทำเลดี ลงทุนไว้ปล่อยเช่าโครงการ เอ็กซ์ที เอกมัย
✓ 1 ห้องนอน ราคา 4,500,000 บาท
✓ ปล่อยเช่าได้ 18,000 ต่อเดือน
✓ ผ่อนธนาคาร ล้านละ 3,500 ต่อเดือน (fixed rate 3 ปี)
| ปกติ | เงินเฟ้อ 5% ต่อปี | |
| รายได้ค่าเช่า (ต่อปี) | 216,000 | 226,800 |
| ค่างวดเงินกู้ที่ต้องจ่ายธนาคาร (ต่อปี) | 189,000 | 189,000 |
| ต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆในการปล่อยเช่า (ต่อปี) | 18,000 | 18,900 |
| เงินสดสุทธิที่ได้เป็นกำไร | 9,000 | 18,900 |
.
– ช่วงก่อนเงินเฟ้อ รายรับจากการปล่อยเช่าต่อปีจำนวน 216,000 บาท หักจ่ายค่างวดธนาคาร 189,000 บาท หักลบค่าใช้จ่ายต่างๆ 18,000 บาท จะได้รับส่วนต่างที่เป็นกำไรจำนวน 9,000 บาท
– เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ รายรับจากการปล่อยเช่าต่อปีจำนวน 226,800 บาท หักจ่ายค่างวดธนาคาร 189,000 บาท หักลบค่าใช้จ่ายต่างๆ 18,900 บาท จะได้รับส่วนต่างที่เป็นกำไรจำนวน 18,900 บาท
เมื่อคำนวณแล้วจะมีเงินสดสุทธิจากการปล่อยเช่า เพิ่มขึ้นเป็น 226,800 บาท ต่อปี ซึ่งสูงขึ้นถึง 18,900 บาท หรือ เพิ่มสูงขึ้นกว่า 105% ของอัตราเงินเฟ้อที่ 5% เลยทีเดียว ด้วยกระแสภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นทั่วโลก ทำให้เป็นโอกาสเหมาะที่ควรเตรียมตัวลงทุนในอสังหาฯ เอาไว้ล่วงหน้าเพื่อรับประโยชน์อย่างเต็มที่
เทคนิคลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับประโยชน์จากเงินเฟ้อ
จากทั้งหมดที่กล่าวมาทั้งหมด จึงเกิดเป็นคำถามที่ตามมาว่า หากต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อรับประโยชน์จากเงินเฟ้อควรต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไรบ้าง เราลิสต์ไว้ให้ตามนี้เลย
1) เลือกดีเวลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงและเชื่อถือได้ : เพราะการเลือกโครงการที่ดีคุณภาพเป็นที่ไว้ใจของผู้บริโภค และมีฟังก์ชันที่น่าอยู่อาศัยซึ่งจะยิ่งเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้ดียิ่งขึ้น
2) ไม่รีรอช้าลงทุน : คำถามยอดฮิตจากนักลงทุนทั้งมือใหม่และมืออาชีพบางคนคือช่วงไหนถึงเหมาะสม ต้องบอกว่าช่วงเวลานี้ ถือเป็น Good Timing เป็นจังหวะที่ดีในการลงทุนอสังหาฯ มากที่สุด ก่อนที่แนวโน้มของอัตราเงินเฟ้อจะเกิดขึ้น และมีผลกระทบรุนแรงมากกว่าเดิม
3) คว้าในราคาที่ถูกต้อง : เพื่อให้มูลค่าเพิ่มขึ้นได้ใกล้เคียงอัตราเงินเฟ้อ หรือให้สูงกว่า จึงจะถือว่าคุ้มค่ากับการลงทุน เพราะจากข้อมูลในปัจจุบัน ระบุว่า ราคาห้องชุดได้ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกว่า 6% แต่อัตราเงินเฟ้อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศอยู่ที่ 3-4% เท่านั้น ทำให้เห็นว่าปีที่ผ่านมาราคาห้องชุดสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ
4) ทำเลดี มีชัยในการลงทุนไปกว่าครึ่ง : เพราะที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสขยับราคารับการเพิ่มขึ้นของเงินเฟ้อนั้น ควรเป็นทำเลที่อยู่ในโซนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น รถไฟฟ้า แหล่งงาน ซึ่งทำเลลักษณะนี้จะไม่ได้ปรับราคาลงมากในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว
5) ใช้วิธีการกู้เงินมากกว่าใช้เงินสด : ในการซื้อบ้านในยุคเงินเฟ้อ เพราะมูลค่าของเงินในปัจจุบันสูงกว่าเงินในอนาคต ผู้ซื้อผ่อนค่างวดในอัตราเดิมวันนี้ ถือว่าผ่อนถูกลงในอนาคต อีกทั้งควรใช้สินเชื่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพราะในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อ เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นกัน นอกจากนี้ยังสามารถใช้ประโยชน์จากมาตรการ LTV ใหม่ เพราะจะสามารถกู้ได้เต็มแม็กซ์* ลองเลือกกู้ 100% หรือจะกู้บางส่วนตามความสามารถในการผ่อนดาวน์ ใช้เครดิตเงินกู้จากธนาคารโดยเลือกดอกเบี้ยแบบ Fixed interest rate 3 ปี ทั้งหมดนี้จะทำให้มีโอกาสได้รับประโยชน์จากการลงทุนได้อย่างสูงสุดนั่นเอง
เพราะการลงทุนต้องรู้จักจังหวะเวลาที่เหมาะสม รวมทั้งควรทำความเข้าใจปัจจัยรอบด้านเพื่อดูแนวโน้มของการลงทุนอย่างรอบคอบ ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากไม่สูงนัก ยิ่งถ้าหักลบกับอัตราเงินเฟ้อแล้วก็ยังอาจติดลบ ด้วยปัจจัยเหล่านี้จึงทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกที่ดี หรือสามารถอ่านบทความ ซื้อคอนโดปล่อยเช่าง่ายๆ ด้วย 10 สเต็ปลงทุนคอนโดให้รวย เป็นอีกหนึ่งตัวช่วยดีๆ ให้กับคุณได้
สำหรับใครที่สนใจซื้อโครงการของแสนสิริในการลงทุน ตอนนี้แสนสิริเราก็มี โปร-เต-ลู โปรโมชันที่จะเปิดประตูให้คุณได้รับโชคใหญ่ เพื่อทำกำไรในช่วงภาวะเงินเฟ้อแบบนี้พร้อมรับโชคดีตั้งเริ่มจอง
อย่างไรก็ตาม ต้องอย่าลืมว่าควรศึกษาความต้องการของตัวเองให้รอบคอบ เข้าใจในเรื่องของความเสี่ยง รวมทั้งรู้จักเป้าหมายในการลงทุนของตัวเอง เพื่อเลือกจัดสรรการลงทุนในแบบที่ตอบโจทย์ของเราได้ดีที่สุดนั่นเอง
