ล้วงลึกเรื่องลงทุน จากมุมมอง
‘วรางคณา อัครสถาพร’
ผู้อยู่เบื้องหลังพอร์ตรายได้กว่า
3 หมื่นล้านของแสนสิริ

เรื่องของการเงินการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดูเหมือนจะเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ยาก แต่ในมุมมองของนักบริหารรุ่นใหม่อย่าง ‘คุณวรางคณา อัครสถาพร’ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานการเงินและพัฒนาธุรกิจใหม่ของแสนสิริ ซึ่งคร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มาแล้วสองทศวรรษ และเป็นผู้ที่กุมบังเหียนอยู่เบื้องหลังการบริหารจัดการพอร์ตรายได้กว่าสามหมื่นล้านของแสนสิริ ได้ให้แนวคิดไว้ว่าการลงทุนในอสังหาฯ เป็นเรื่องใกล้ตัวที่ใครๆ ก็เข้าถึงได้ไม่ยากขอแค่ความรู้จริง ไม่ใช่แค่ตามกระแส และนี่คือแง่มุมจากนักคิดวิเคราะห์ผู้บริหารควบตำแหน่งอาจารย์ที่มีประสบการณ์มากมาย

วรางคณา อัครสถาพร หรือเรียกสั้นๆ ว่า “ซือ” ร่วมงานกับแสนสิริมาเป็นเวลาเกือบจะ 21 ปีแล้ว โดยก่อนหน้านี้ดูแลในเรื่องของการลงทุนของบริษัท และปัจจุบันได้รับหน้าที่ดูแลเพิ่มเติมในเรื่องของการเงิน และ Investor relation นักลงทุนสัมพันธ์ โดยเป็นผู้ที่ให้ข้อมูลกับนักลงทุนเกี่ยวกับข้อมูลของบริษัท อีกทั้งเป็นผู้บริหารของบริษัท Joint Venture ที่แสนสิริได้ร่วมมือกับทั้งกลุ่ม BTS และ TOKYU ไม่นานมานี้ยังรับหน้าที่ดูแลเรื่องการลงทุนในธุรกิจใหม่ๆ เพิ่มเติมอีกด้วย เช่น การลงทุนในบริษัทสตาร์ทอัพ และยังมีอีกหน้าที่คือเป็นอาจารย์รับเชิญพิเศษที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ สอนเรื่องของการตลาด การวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 14-15 ปีแล้ว

และ EP.01 นี้ คุณหรือจะเรียกว่า ‘กุนซือ’ ก็ไม่ผิด จะมาแชร์เรื่องราวและประสบการณ์ด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จนเป็นที่มาของผู้อยู่เบื้องหลังพอร์ตรายได้กว่า 3 หมื่นล้านบาทของแสนสิริ!

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

เป็นเวลา 10 กว่าปีแล้ว ที่ทำงานหนักๆ สองงานไปพร้อมกัน ทั้งในเชิงบริหารการเงินและสอนหนังสือ พี่ซือทำอะไรหลายสิ่งอย่างมากมาย เพราะฉะนั้นก่อนที่จะไปถามเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนของพอร์ตของบริษัทใหญ่อย่างแสนสิริ… บริหารจัดการชีวิตอย่างไร มีการลงทุนส่วนตัวหรือไม่ บริหารพอร์ตส่วนตัวอย่างไร ?

ชีวิตส่วนตัวก่อนแล้วกัน จริงๆ ต้องยอมรับว่าด้วยความที่งานเยอะเราก็ต้องมีการจัดสรรเวลา อย่างตอนนี้ที่พยามมีวินัยกับตัวเองมากที่สุดก็คือเรื่องการออกกำลังกาย ส่วนในเรื่องการลงทุน เรามีการจัดพอร์ตการลงทุนของตัวเอง ต้องยอมรับว่าเรามีอาชีพเป็นพนักงานบริษัทรายได้ก็จะมาจากเงินเดือนเป็นหลัก เราก็ต้องพยามคิด อย่างตอนนั้นเด็กๆ จบมาสองปีแรก เชื่อไหม ไม่เคยมีเงินเก็บเลยสักบาท เป็นผู้หญิงก็จะ เดือนนี้กระเป๋าเดือนนั้นรองเท้า ทุกเดือนเราใช้จนหมด พอทำงานไปสักสองปี เราก็เริ่มคิดว่าท่าทางไม่น่าจะรอดแล้ว เพราะว่าถ้าอยู่แบบนี้ไปเรื่อยๆ เราก็จะไม่เคยมีเงินเก็บสักที ตอนนั้นก็เลยต้องเริ่มคิดแล้วว่า…เราต้องเริ่มมีการวางแผนการลงทุน และเราอยู่ในแวดวงนี้อยู่แล้ว การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าน่าจะเป็นรายได้เสริมให้กับเราได้

จากที่บอกว่าเริ่มซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นรายได้เสริม แสดงว่าแสดงว่าทำงานถูกทางมาก ตอนนั้นทำงานกับแสนสิริหรือยัง และมีโปรโมชันพิเศษใช่ไหม

ตอนนั้นเริ่มงานกับแสนสิริมาแล้วประมาณ 2 ปี โปรโมชันพิเศษบอกเลยว่า ไม่มี เชื่อไหม ตอนนั้น จริงๆ ตัวเองเริ่มทำงานตั้งแต่ปี ค.ศ. 1999 ตอนนั้นแสนสิริเองก็อยู่ในช่วงที่พึ่งพ้นวิกฤตปี ค.ศ. 1997 มาไม่นาน จริงๆ ยังไม่เคยมีคอนโดเลย จนเราทำงานไปซัก 2-3 ปี ประมาณปี 2002 ก็เป็นปีแรกที่แสนสิริเริ่มกลับมาลงทุนทำคอนโดมิเนียม

หลังจากวิกฤติปี 40 มาประมาณซักสามปี?

หลังจากที่เคลียร์หนี้ ทำอะไรเสร็จแล้วก็เริ่มออก Product โครงการนั้นเราเป็นคนเดินไปซื้อที่ดินเอง ช่วยวางผัง ทำ Marketing ทำจนเรารู้สึกว่าของชิ้นนี้มันดีมากๆ แต่ตอนนั้นเงินเดือนยังน้อยอยู่ ก็ต้องหา Co-Partner เราก็ไปชวนเพื่อนว่า เรามาลงทุนคนละครึ่งไหม? เพื่อนบอกว่าจะดีหรอ? เราก็บอกว่า อย่างน้อยๆ ตอนที่เราผ่อนดาวน์ ก็คิดซะเหมือนว่าเราเก็บเงินอยู่ เพราะว่าทุกเดือนเวลาเราจะต้องผ่อนดาวน์ เราก็ต้องเอาเงินมาจ่ายค่าดาวน์ถูกต้องไหม ก็เป็นสไตล์ผู้หญิง มีเงินอยู่ในบัญชีเราก็รู้สึกว่าเดือนนี้อยากได้กระเป๋าใหม่ อยากได้รองเท้าใหม่ เราก็จะซื้อเรื่อยๆ พอเงินส่วนนี้มันออกจากกระเป๋าไป เราก็รู้สึกว่า มันเหมือนฝากเงิน ก็เลยเริ่มจากจุดนั้น ซึ่งทุกวันนี้มีหลากหลายมากขึ้น เพราะว่าพอเราอายุเยอะขึ้น เราก็เริ่มมีประสบการณ์ได้เห็นอะไรเยอะๆ มากขึ้น ก็เริ่มมีพอร์ตที่มันวาไรตี้มากขึ้น

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

พูดถึงประสบการณ์ตั้งแต่ทำใหม่ๆ มาจนถึงตอนนี้ ชีวิตได้เรียนรู้เรื่องการลงทุนไปเยอะเพราะฉะนั้นพี่ซือก็จะมองเห็นว่าการลงทุนมีรูปแบบที่หลากหลาย อธิบายให้ฟังคร่าวๆ ได้ไหมว่าในการลงทุนมันมีอะไรน่าสนใจบ้าง แต่ละการลงทุนมันมีข้อดีข้อเสียยังไง มีการลงทุนแบบไหนที่ชอบเป็นพิเศษ?

ไม่ว่าจะอ่านตำราไหนมาก็ตาม การลงทุน จริงๆ แล้ว มันขึ้นอยู่กับแต่ละบุคคล อายุเยอะขึ้น รับความเสี่ยงได้น้อยลง พอร์ตก็จะเปลี่ยนไป แต่ก่อนเด็กๆ เล่นหุ้นเยอะมาก เพราะมีความรู้สึกว่ามันตื่นเต้นจังเลยเวลาได้เยอะ แต่พอเราเริ่มอายุเยอะขึ้นก็รู้สึกว่าเราต้องเสี่ยงน้อยลงแล้ว เราอยากมีเงินเก็บ

ส่วนตัวจะแบ่งเงินออกเป็นส่วนๆ อย่างง่ายๆ สุด แค่เงินฝากอย่างเดียวก็มีทั้งเงินฝากธรรมดาซึ่งเอาไว้ใช้ในในชีวิตประจำวัน ช่วงนี้ซื้อนู่นซื้อนี่ และแต่เงินฝากประจำส่วนตัวก็แบ่งอายุการฝากเงิน มีตั้งแต่ 6 เดือน 8 เดือน 12 เดือน 18 เดือน และ 24 เดือน ซึ่งคนจะงงว่าทำไมจะต้องซื้อให้วาไรตี้ แต่เรารู้สึกว่าก็เงินมันจะได้ดีลไม่พร้อมกัน บางช่วงต้องการใช้เงินก้อนนี้ก็ไม่ต้องไปรบกวนเงินที่เราฝากประจำไว้ และยังมีการลงทุนหุ้นกู้ พันธบัตรรัฐบาล เล่นหุ้นอาจจะเล่นน้อยลง เนื่องจากงานค่อนข้างจะเยอะ ตลาดหุ้นเป็นอะไรที่ใช้เวลา ต้องติดตาม ตัวสุดท้ายแน่นอนก็คือเรื่องอสังหาริมทรัพย์ อย่างที่เล่าให้ฟังว่าคอนโดตัวแรก มีประสบการณ์ที่ดีจากการลงทุนตัวนั้นทำให้เราติดใจ ปัจจุบันก็มีคอนโดที่ปล่อยเช่าอยู่ ประมาณซัก 4-5 ที่ ทุกเดือนก็จะมีเงินเดือนและมีเงินค่าเช่าที่เป็นรายได้เสริมในทุกเดือน

“ไม่ว่าจะอ่านตำราไหนมาก็ตาม การลงทุนจริงๆ ขึ้นอยู่กับ แต่ละบุคคล อายุเยอะขึ้น รับความเสี่ยงได้น้อยลง พอร์ตก็จะเปลี่ยนไป ส่วนตัวก็จะเล่นอะไรที่ถือระยะยาว จะลงทุนอะไรก็ตามเราต้องเข้าใจ รู้จริง อย่าเล่นเพราะ ใครชวน หรือตัวนี้เค้าบอกว่ากำลังจะมา”

ถ้าจะถามว่า การลงทุนด้านไหนที่มีเสน่ห์แล้วก็ถูกใจมากที่สุด ก็คงเป็นอสังหาฯ?

เราอยู่ในวงการนี้ ส่วนตัวรู้สึกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มันมีเสน่ห์ อย่างเช่น ถ้าเกิดเดินไปซื้อทองหรือไปซื้อหุ้นมันก็เหมือน Commodity ทุกอย่างเหมือนกันหมด แต่พอเราเดินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ มันจะเหมือนทุกที่มันแตกต่าง ตั้งแต่ทำเล การดีไซน์ ห้อง เพราะฉะนั้นมันเป็นความชอบส่วนตัวมันเหมือน Passion ที่เรารู้สึกว่าโครงการนี้สวย เราชอบ มันก็สนุกกว่า เวลาทำการบ้านมันสนุก เวลาไปไล่ดูแต่ที่มันมีความหลากหลายของ products หรือเวลาไปเดินดูตามตึก ตามคอนโด ก็รู้สึกเหมือนเราได้ไปเสพงานศิลป์ ล็อบบี้ที่นี่สวยจังเลย สระว่ายน้ำที่นั่นสวย บางทีเราได้ไอเดียกลับมาแต่งบ้านเราก็รู้สึกว่ามันสนุก สนุกกว่าการไปลงทุนในรูปแบบอื่นที่มีแต่ตัวเลขดอกเบี้ย วัน Expire อันนี้สนุกกว่าเพราะเราเลือกได้

การลงทุนในอสังหาฯ มันน่าดึงดูด และเด็กรุ่นใหม่หลายๆ คนก็สนใจอยากจะเอาเงินที่มีรายได้มาทำเป็น Passive Income อยากจะวางแผนทางการเงินตั้งแต่อายุยังน้อยๆ แต่ว่าหลายคนก็เป็นห่วงเรื่องของความเสี่ยง เพราะทุกวันนี้ต้องยอมรับว่ามี Developer เยอะ ผู้ประกอบการเยอะ คอนโดเยอะ บ้านเยอะ จนบางคนรู้สึกว่าลงทุนแล้วมันจะกลับคืนมาได้จริงๆ หรอ ? ถ้าวันนึงเราต้องขายวันนึงเราผ่อนไม่ไหว หรือถ้าลงทุนแล้วมันจะปล่อยเช่าได้จริงหรือ ถ้าเป็นเมื่อก่อนเราจะรู้สึกว่าความเสี่ยงมันน้อย แต่ ณ ตอนนี้ หลายคนก็รู้สึกว่าความเสี่ยงมันเริ่มเยอะ มุมนี้จะเล่าให้น้องๆ ฟังยังไงดี?

หลังๆ ก็เห็นเด็กเด็กรุ่นใหม่หลายคนเริ่มหันมาลงทุน ส่วนตัวคิดว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มันมีเสน่ห์ของมัน มีความเก๋ มี Passion ส่วนตัว แต่ยังไม่พอ เพราะมันเหมือนการลงทุนที่มี Collateral Backup หมายถึงไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นก็ตาม อย่างน้อยๆ เรามีห้อง หรือมีบ้านหลังนี้เป็นสินทรัพย์ มันไม่หายไปเลย การลงทุนบางตัว มันหายคือมันหายไปเลย เราไม่เหลืออะไรที่เป็นของชิ้นสุดท้าย แต่อสังหาริมทรัพย์มีเสน่ห์คือยังไงเราก็ยังมีของชิ้นนี้อยู่ เพราะฉะนั้นการลงทุนสำคัญคือ หนึ่ง คุณต้องรู้ข้อมูลจริงๆ แล้วก็ศึกษา อันนี้สำคัญมาก อย่าซื้อเพราะคนบอกว่าไปต่อคิวซื้อเถอะมันดี อันนี้เพราะว่าคุณลงทุนตามกระแส แต่คุณถ้าศึกษามาดีแล้วว่าคอนโดตัวนี้มันดีจริงๆ มีตลาดเช่าที่ชัดเจน แม้มันจะยากหน่อย มันก็เหมือนภาวะตอนนี้ที่ตลาดหุ้นลงเยอะๆ คนเทขายเพราะรู้สึกว่า feeling มันไม่ได้ ต้องขาย แต่ถ้าเรามั่นใจว่าของเราดี ถือไว้ ยังไงมันก็ดี

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

สมมุติว่ามือใหม่เลย ไม่เคยมีประสบการณ์ จะเลือกอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรือบ้านที่จะลงทุน พี่ซืออยากแนะนำยังไง ต้องดูจากอะไรบ้างที่เป็นองค์ประกอบ?

อันดับแรก ในเรื่องของทำเลแน่นอน สมมติอย่างเรา บ้านอยู่โซนตะวันออก ก็จะสันทัด จะรู้ว่าทำเลแถวนี้เป็นยังไง คุ้นเคยกับ อโศก เอกมัย สุขุมวิท อ่อนนุช เป็นโซนที่เราคุ้นเคยเพราะเราขับรถไปมา เราผ่านทุกวัน ก็จะรู้ข้อมูลว่าแถวนี้ ตรงนี้มีดีมานด์ มีโรงเรียนนานาชาติ มีบริษัทต่างชาติ เราจะรู้ว่าแถวนี้มันน่าจะมีดีมานด์การเช่า ในขณะเดียวกันก็จะไม่ค่อยไปซื้อคอนโดที่มันอยู่อีกฝั่งนึง เพราะส่วนตัวก็จะไม่ค่อยรู้ว่า แถวนั้นคนเค้าใช้ชีวิตกันยังไงนะ เพราะตัวเองไม่สันทัด  มันก็จะมีเสน่ห์ว่า ทุกคนจะมีข้อมูลที่มัน Bias ไม่เท่ากัน ส่วนตัวจะเลือกอะไรที่ตัวเองรู้จักและคุ้นเคย เพราะฉะนั้นเลือกทำเลที่เราคุ้นเคยและมีความรู้

ส่วนตัวเคยเจ็บมาแล้ว แอบนอกใจบริษัทไปซื้อคอนโดที่อาจจะไม่ได้มีแบรนด์ แต่ทำเลตรงนี้มันดี เชื่อไหมว่าขาดทุนทุกครั้ง คือมันไม่ประสบความสำเร็จ พอคอนโดที่ Developer ไม่ได้เป็นแบรนด์ดิ้ง เค้าทำขึ้นมาเพราะมีที่ ทำเสร็จแล้วก็เลิก สุดท้ายเจอปัญหาเรื่องของราคาขายต่อ การดูแล เพราะต้องยอมรับว่า Property จะราคาขึ้นหรือไม่ขึ้น อยู่กับสภาพ บางตึกถึงผ่านไป 10-15 ปี แต่สภาพการ Maintenance มันดีมาก ยังไงราคามันก็ขึ้น

“เคล็ดลับการลงทุนอสังหาฯ มีกฎเหล็กหลักๆ 4 ข้อ
1. ศึกษา Location ทำเลที่ตั้ง
2. ศึกษา Developer
3. ดูเงินในกระเป๋า เพื่อบริหารจัดการ
4. ดู Passion ของตัวเองว่าถูกใจกับที่ไหน”

อย่างที่สองที่ดูต่อจากทำเลก็คือ Developer

ส่วนสามคือดูเงินในกระเป๋า ส่วนตัวอายุเริ่มเยอะแล้วเราจะไม่ลงทุนอะไรที่เกินตัว แต่ว่าจุดนี้ก็เหมือนกัน จริงๆ คนถามเยอะ น้องๆ เด็กๆ จะบอกว่าต้องรอมีเงินเยอะก่อนถึงจะซื้อคอนโดได้ จริงๆ แล้วคิดว่าไม่ถึงขนาดนั้น สมมุติยกตัวอย่างง่ายๆ คุณเงินเดือน 30,000 บาท ความสามารถในการผ่อนคือประมาณเศษหนึ่งส่วนสามของเงินเดือน ก็คือ 10,000 บาท ไปกู้ธนาคาร คุณจะซื้อคอนโดได้ประมาณล้านห้าถึงสองล้านบาท คุณก็เริ่มลงทุนได้แล้ว อย่าลืมว่าสมมติคอนโดราคา 1.5 บาท ถึง 2 ล้าน แล้วผ่อนเดือนละ 10,000 บาท คุณอาจจะปล่อยเช่าได้ 10,000 เลยก็ได้ ซึ่งถ้าคุณปล่อยเช่าได้ แสดงว่ามีคนช่วยคุณ financing ตลอดเวลา 15 ปี ถ้าเกิดคุณไม่ขายเลย คุณอาจจะเป็นเจ้าของห้องนั้นฟรีๆ โดยที่ตลอดทางคุณไม่ต้องผ่อนเงินเลยก็เป็นการลงทุนในรูปแบบหนึ่ง แต่คนชอบมองว่าเรื่องอสังหาฯ​ มันดูใช้เงินเยอะนะ ดูเป็นเรื่องยาก

เพราะฉะนั้นก็จะเป็น Location, Developer และการรู้จักเงินในกระเป๋าตัวเอง มีอะไรอีกไหม ที่จะเป็นคำแนะนำให้กับมือใหม่ที่กำลังตัดสินใจจะลงทุนตอนนี้ ควรจะพิจารณาเป็นพิเศษเพิ่มอีก?

อันนี้เป็นทริคส่วนตัว คือ Passion ถ้าซื้อโครงการไหนคือชอบจริงๆ ชอบชนิดที่ว่า ถ้าเกิดห้องนี้ปล่อยเช่าไม่ได้ หรือขายไม่ได้เลย ก็อยากอยู่ที่นี่ แล้วพอคิดอย่างนี้ ตัวนั้นมันจะกำไร มันเป็นความรู้สึกว่า เพราะเราชอบ มันสวยและมันดี ถ้าเราเชื่อว่ามันดี ต่อให้ราคาช่วงนั้นจะตกไปเราก็ไม่หวั่นไหว เพราะเราเชื่อว่าของมันดี มีคอนโดบางตึก กลับไปซื้อซ้ำอยู่ 2-3 รอบ เพราะซื้อมาแล้วเป็นเจ้าของแล้วมันมีกำไรก็ขายไป พอขายไปเสร็จมีคนขายใหม่ ราคามันดีนะ ก็กลับเข้าไปซื้อใหม่

“ถ้าซื้อโครงการไหน คือชอบจริงๆ ชอบชนิดที่ว่าถ้าเกิดห้องนี้ปล่อยเช่า หรือขายไม่ได้เลย ก็อยากอยู่ที่นี่ แล้วพอคิดอย่างนี้ทุกครั้ง… ตัวนั้นมันจะกำไร”

ตอนนี้คอนโดเยอะมาก อสังหาริมทรัพย์จากทุกผู้ประกอบการเต็มไปหมด และโปรโมชั่นก็น่าสนใจไปหมด คำถามก็คือสถานการณ์ ที่ไม่มีใครรู้ว่าจะจบลงเมื่อไหร่ เสี่ยงไหมถ้าจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ณ ตอนนี้

ก็ย้อนกลับไปคำตอบเมื่อกี๊ว่า ทุกวิกฤตมีโอกาสเสมอ และเอาจริงๆ ที่บอกมาตั้งแต่ Crisis ปี 97 หรือ Hamburger ส่วนตัวแล้วทำกำไรทุกครั้งในทุกวิกฤต จริงๆ ต้องยอมรับว่า ถ้าไม่มีวิกฤต ก็จะไม่มีโปรโมชั่นเยอะขนาดนี้ ราคาก็อาจจะไม่ได้ลดลงเหมือนที่เราเห็นในช่วงนี้สำหรับบางโครงการ

ที่สำคัญดอกเบี้ยธนาคารถูกแบบนี้จะไม่มีง่ายๆ ใช่ไหม?

เพราะมันคือจังหวะในการลงทุน อยู่ที่เราในการเลือกอะไรที่มันเหมาะกับเรา อย่าลงทุนเกินตัว และเลือกอะไรที่เรารู้ข้อมูล วิกฤติมันคือโอกาส ที่สำคัญคือคุณต้องฉกฉวยโอกาสนั้นให้ได้ เพราะถ้าเราไปรอซื้อแต่ตอนที่จังหวะมันดีหมด เราก็จะได้ของราคาที่มันอาจจะสูง ช่วงตลาดดี Economics ดี ราคามันก็ไม่ลง เพราะฉะนั้นช่วงนี้ เป็นช่วงที่ต้องซื้อ

“ตอนนี้อยู่ที่เราในการเลือก เลือกอะไรที่เหมาะสม อย่าลงทุนเกินตัว เลือกสิ่งที่เรารู้ข้อมูล ส่วนตัวมองว่าวิกฤตคือโอกาส ที่สำคัญคือ คุณต้องฉกฉวยโอกาสนั้นให้ได้”

มีคำแนะนำเรื่องวินัย ในการบริหารรายรับ-รายจ่ายไหม?

ในเมื่อฝากเงินกับตัวเองไม่ได้ ก็ต้องไปหาที่ฝากที่เราต้องมี Commitment หาภาระให้ตัวเอง การลงทุนอสังหาฯ เป็นการก่อหนี้ที่มี Passion มันมี Passion ตั้งแต่เวลาเราไปดูคอนโด ดูแล้วมันสวย เราก็รู้สึกอยากอยู่ ทุกคนก็อยากอยู่อะไรที่มันสวยงาม ไปดูเราก็เกิด Passion และมี Passion ในการทำงาน พอเรามีหนี้ เราก็รู้สึกว่ามี Commitment ต้องทำงาน

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

สุดท้ายคือ Passion ที่จะทำให้เลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกใจและเรามีความสุข แม้ว่ามันจะเป็นการสร้างหนี้ แต่เป็นหนี้ที่ก่อให้เกิดรายได้ก่อให้เกิดความขยันในตัวเรา ถ้าอย่างนั้นขอพูดคุยเรื่องการลงทุนของแสนสิริ กับพอร์ตระดับหมื่นล้าน

แสนสิริก็มีแนวคิดเหมือนการลงทุนปกติ คือคิดว่า รายได้เราควรจะต้องมีการกระจาย เช่น รายได้หลักๆ ของแสนสิริคือ Real Estate คือธุรกิจซื้อมาขายไป เรามีการขายสินค้า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ซึ่งเท่ากับเรากระจายในเรื่องของ Products อาจจะมีบางบริษัทที่ทำแต่คอนโดอย่างเดียวก็อาจจะมีความเสี่ยงในบางช่วง

แสนสิริมีทั้งแนวราบ แนวสูง มีทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และยังมีการกระจาย Segmentation มี Product ตั้งแต่ราคาล้านต้นๆ ไปจนถึงคอนโดเพนท์เฮ้าส์ที่ราคาหลายร้อยล้าน ดังนั้นเราก็มีพอร์ตการลงทุนที่ค่อนข้างจะวาไรตี้ เป็นการกระจายความเสี่ยงในรูปแบบหนึ่ง ในขณะเดียวกัน รายได้ที่เหมือนซื้อมาขายไปเป็นพอร์ตสั้นๆ เราก็มีพอร์ตยาวที่เป็นเหมือน Recurring income คือเรามีบริษัท Plus Property ที่ดูแลเรื่องการบริหารอาคาร เป็นนายหน้า ปล่อยเช่าหรือซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พวกนี้ก็จะทำให้มีรายได้ที่เป็น Monthly fee ด้วย และล่าสุดที่พึ่งลงทุนไปก็คือแบรนด์โรงแรม The Standard เป็น Hotel Management Company

“เรื่องของวินัยทางการเงิน ถ้าเราฝากเงินกับตัวเองไม่ได้ ก็ต้องไปหาที่ฝาก ที่ต้องมี Commitment เหมือนหาภาระให้ตัวเอง เพราะการลงทุนอสังหา เป็นการก่อหนี้ที่ทำให้เรามี Passion”

ส่วนใหญ่แล้วเท่าที่ดูพอร์ตการลงทุนที่มีความหลากหลาย แต่ก็ยังเกี่ยวข้องกับอสังหาฯ อยู่ทั้งหมด?

เราต้องทำในสิ่งที่เราถนัดแต่เราต่อยอด อย่างการลงทุนในสตาร์ทอัพ เราก็เลือกสตาร์ทอัพที่ต่อยอดกับอสังหาริมทรัพย์ได้ พวก Applications ที่ใช้จัดการที่อยู่อาศัย หรือว่าเป็นพลังงานทางเลือก เรามีการลงทุนในเรื่องของ Green Startup ที่ทำเรื่องพลังงานทางเลือก

กระจายความเสี่ยงเยอะ มีความหลากหลาย ดังนั้นก็ถือว่าเป็นพอร์ตที่แข็งแรงในมุมมองของผู้ที่ดูแลพอร์ต?

สมมติเราทำแต่โรงแรมอย่างเดียว โรงแรมถูกปิดหมดเราจะลำบาก เพราะฉะนั้นพอร์ตเราก็จะมีทั้งสั้น ทั้งยาว กระจายไปกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด มีในประเทศ มีต่างประเทศบ้างบางส่วน ช่วยลดความเสี่ยงลง อาจจะไม่หมด แต่อย่างน้อยสมมติธุรกิจหนึ่งหยุดชะงักไป เราก็ยังมีธุรกิจอื่นที่เป็นท่อน้ำที่เลี้ยงบริษัทเลี้ยงพนักงานได้

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

ตรงไหนกี่เปอร์เซ็นต์ ตรงไหนลงทุนมาก ตรงไหนลงทุนน้อย?

รายได้หลักของแสนสิริตอนนี้ ยังคงอยู่ที่ธุรกิจซื้อมาขายไป ก็คือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 80% ส่วนอีกประมาณ 20% จะเป็น Recurring Income แต่เราพยามเพิ่มสัดส่วนของ Recurring Income เรื่อยๆ ซึ่งหวังว่าในช่วง 5 ปีข้างหน้า โรงแรมที่เราลงทุนอย่าง The Standard จะเริ่มขยายตัวเยอะขึ้น รายได้เราก็จะเพิ่มขึ้นด้วยเหมือนกัน ซึ่งในอีกปีสองปี น่าจะเห็นโรงแรม The Standard ในเมืองไทยแล้ว ตอนนี้กำลังอยู่ในช่วงของการก่อสร้าง

ถ้าสมมติว่าพรุ่งนี้สามารถเลือกลงทุนได้ อยากจะลงทุนไปในทิศทางไหนต่อ?

มันเป็นวิกฤต และมันเป็นโอกาสจริงๆ สำหรับก็ยังคงจะซื้อ Property อีกอันสองอัน เพราะว่าราคาในช่วงนี้ โปรโมชั่นเอง ดอกเบี้ยเองเป็นจุดที่น่าลงทุน ช่วงนี้คนอาจจะหวั่นไหวว่าตลาดเช่าดูหายไปบ้าง แต่อย่างที่บอกถ้าเราเลือกตัวที่เรามั่นใจ เดี๋ยวพอเริ่มเปิดประเทศได้มันก็จะกลับมา

เพราะฉะนั้นยังเชื่อมั่นว่าการลงทุน สำหรับวันพรุ่งนี้ หรือแม้แต่ตอนนี้ ก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่

ตลาดในช่วงนี้มีความผันผวน หรือถ้าเป็นศัพท์การเงินคือมันค่อนข้าง Volatile แต่อสังหาฯ เป็นตัวที่ Hold Value ใน long term เพราะฉะนั้นความ Volatile ไม่สามารถทำอะไรกับมันได้ อย่าลืมว่าอสังหาฯ เป็นเรื่องใกล้ตัวเรามาก เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ จับต้องได้ มองเห็น ทุกคนเข้าใจหมด จริงๆ แล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มันไม่ได้ยากขนาดนั้น

“ตลาดหุ้นในช่วงนี้มันมีความผันผวน หรือศัพท์ทางการเงินคือ Volatile แต่อสังหาฯ มัน Hold Value ในระยะยาว ดังนั้น ความผันผวนทำอะไรเราไม่ได้ เพราะอย่าลืมว่าอสังหาฯ เป็นเรื่องใกล้ตัวเรามาก มันคือหนึ่งในเป็นปัจจัยสี่ จับต้องได้ และมองเห็น ทุกคนเข้าใจมันหมด”

พอจะบอกได้ไหมว่าตรงไหนน่าลงทุนเป็นพิเศษ จุดไหนน่าจะไปต่อได้ หรือช่วงนี้น่าจะคุ้มค่า มีดีมานด์ค่อนข้างสูง?

คอนโดยังคงหนีไม่พ้นเรื่องของรถไฟฟ้า ตามแนวรถไฟฟ้ายังตอบโจทย์ในเรื่องของการเดินทาง อันที่สองอย่างที่บอกว่า อยู่ที่ความชอบแต่ละคนแล้วว่าสันทัดทำเลแถวไหน ส่วนตัวอยู่โซนนี้ ก็จะชอบเอกมัย ทองหล่อ อ่อนนุช เพราะมันอยู่ในโซนที่คุ้นเคย เพราะข้อดีก็คือโรงเรียนนานาชาติจะค่อนข้างเยอะในโซนนี้ แม้จะมีช่วง COVID-19 แต่เด็กนักเรียนหรือโรงเรียนนานาชาติเอง อาจจะไม่ค่อยได้รับผลกระทบมากนัก ก็จะมี Demand เช่าของคนเหล่านี้อยู่

สุดท้ายนี้อยากให้นิยามการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของพี่ซือ ซึ่งมีประสบการณ์มาประมาณ 20 ปี

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการก่อหนี้ที่ทำให้เกิด Passion ในขณะเดียวกันมันเป็นเรื่องง่ายๆ ใกล้ตัว เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ทุกคนเข้าใจ ทุกคนสามารถเรียนรู้กับมันได้ ไม่ยากอย่างที่คิด เป็นการลงทุนที่อย่างน้อยน้อยมี Core Asset ให้เราถือ

siri podcast ต๊ะ พิภู พุ่มแก้วกล้า วรางคณา อัครสถาพร

สามารถฟังพอดแคสต์ SIRI Podcast
ผ่านแอปพลิเคชันต่างๆ ด้านล่าง

Related Articles

Siri Podcast อู้ พหลโยธิน siri podcast sansiri prop culture ต๊ะ พิภู

‘Design ต่าง สร้าง Value’ ลงทุนในอสังหาฯ คือการลงทุนในความสุข กับ อู้ พหลโยธิน

เรื่องของการเงินการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดูเหมือนจะเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ยาก แต่ในมุมมองของนักบริหารรุ่นใหม่อย่าง ‘คุณวรางคณา อัครสถาพร’ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานการเงินและพัฒนาธุรกิจใหม่ของแสนสิริ ซึ่งคร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มาแล้วสองทศวรรษ และเป็นผู้ที่กุมบังเหียนอยู่เบื้องหลังการบริหารจัดการพอร์ตรายได้กว่าสามหมื่นล้านของแสนสิริ ได้ให้แนวคิดไว้ว่าการลงทุนในอสังหาฯ เป็นเรื่องใกล้ตัวที่ใครๆ ก็เข้าถึงได้ไม่ยากขอแค่ความรู้จริง ไม่ใช่แค่ตามกระแส และนี่คือแง่มุมจากนักคิดวิเคราะห์ผู้บริหารควบตำแหน่งอาจารย์ที่มีประสบการณ์มากมาย วรางคณา อัครสถาพร หรือเรียกสั้นๆ ว่า “ซือ”