ทักษะในการเข้าใจผู้อื่น หรือที่เรียกว่า ‘เอาใจเขามาใส่ใจเรา’ เป็นหลักการที่สามารถปรับใช้ได้ในหลายสถานการณ์ รวมทั้งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าก็สามารถประสบความสำเร็จได้ด้วยหลักการที่จริงใจแบบนี้เช่นกัน เพราะการเข้าใจผู้เช่าเพื่อจะเลือกอสังหาฯ ให้ตรงกับความต้องการของผู้อาศัยอย่างแท้จริงก่อนที่จะลงทุน คือหนึ่งในข้อแนะนำจากกูรูผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาฯ มามากกว่าสองทศวรรษ
คุณอ๊บ – สมสกุล หลิมศุทธพรรณ ตำแหน่งรองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กับประสบการณ์ทำงานมามากกว่า 20 ปีที่คลุกคลีอยู่ในสายธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว มีความเข้าใจในเรื่องผู้ประกอบการ ผู้เช่า และเชี่ยวชาญในการบริหารสินทรัพย์ หลายครั้งได้รับเชิญไปเป็น Guest Speaker ให้กับนักลงทุนหน้าใหม่ในองค์กรต่างๆ และเมื่อแสนสิริขยายธุรกิจไปยังหัวเมืองท่องเที่ยว คุณอ๊บที่ชำนาญเรื่องเมืองภูเก็ตจึงได้รับการทาบทามมาร่วมบุกเบิกธุรกิจ ในทุกวันนี้รับหน้าที่เป็นผู้ดูแลด้านงานขายและการปล่อยเช่าในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง ภูเก็ต หัวหิน พัทยา และเป็นที่ปรึกษาให้กับดีเวลลอปเปอร์ต่างๆ ดูแลงานขายคอนโดมิเนียมนับร้อยโครงการ ครอบคลุมพื้นที่ทั้งกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัด
SIRI Podcast รายการ Sansiri Prop Culture EP.4 นี้ คือเรื่องราวที่พลาดไม่ได้ของมือใหม่ที่กำลังจะตัดสินใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เพราะมีเทคนิคมากมายที่ควรรู้ว่าปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในยุคนี้ จะทำอย่างไรให้ได้กำไร?
ทำไมถึงตัดสินใจทำงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์? และทำไมถึงเน้นด้านการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม?
จริงๆ ทำงานในวงการท่องเที่ยว โรงแรม ทำให้ค่อนข้างชำนาญเรื่องหัวเมืองต่างจังหวัดที่เป็นเมืองหลักในการท่องเที่ยว จึงเริ่มศึกษาจากพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวในเมืองตากอากาศชั้นนำ เช่น ภูเก็ตที่นักท่องเที่ยวจะมาพักค่อนข้างนาน เลยมองว่าคอนโดมิเนียมสามารถปรับมาเป็นที่พักของนักท่องเที่ยวได้ และ ‘ผู้เช่า’ อาจไม่ใช่แค่คนทำงาน นักเรียน นักศึกษา แต่เป็นนักท่องเที่ยวก็ได้ เลยเอาประสบการณ์จากวงการท่องเที่ยวเข้ามาใช้ประโยชน์ในธุรกิจนี้ ถึงตัดสินใจมาทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์
แนะนำคนทั่วไปที่อยากจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม คิดว่ามีอะไรที่ควรคำนึงถึงบ้าง?
คอนโดมิเนียมเป็น Alternative Investment ที่นักลงทุนมองว่า เข้าง่าย ออกง่าย แต่ที่สำคัญคือต้องศึกษาอย่างละเอียดทั้งในเรื่องของทำเลและการปล่อยเช่า ต้องเข้าใจก่อนว่าทำเลนี้ตอบโจทย์กับผู้เช่าหรือไม่ โดยเฉพาะตอนนี้มีผู้ประกอบการหลากหลาย โปรโมชั่นมากมาย ทั้งอยู่ฟรี 24 เดือน หรือการันตีผลตอบแทนการเช่า วันนี้เป็น Golden Period หรือจังหวะทองของการลงทุนที่สุดแล้ว แต่เราต้องทำการบ้านด้วย ให้ถามตัวเองว่า รู้จักความหมายของผู้เช่าหรือยัง? ผู้เช่ามีหลายประเภท อาจมีนักเรียน นักศึกษา เช่น คุณพ่อคุณแม่อยู่ชานเมือง ไม่อยากให้ลูกตื่นแต่เช้ามาโรงเรียน รถติด ก็อาจหาทำเลที่ไม่ไกลจากโรงเรียนมากนักให้ลูกสามารถเดินทางไปได้สะดวก หรือกลุ่มคนทำงาน First Jobber ที่เพิ่งเริ่มทำงาน อาจจะยังไม่สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ รวมถึงผู้เช่าต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย เพราะมีการจ้างงานเกิดขึ้นมากมายสำหรับคนกลุ่มนี้ หลักสำคัญมีอยู่ 2-3 เรื่อง คือ ใช้ชีวิตอย่างไร เดินทางสะดวกไหม เราต้องลองทำตัวเป็นผู้เช่า ต้องดูว่าการอยู่อาศัยเป็นอย่างไร
“การลงทุนคอนโดมิเนียมเป็น Alternative Investment คือเข้าง่ายออกง่าย ที่สำคัญคือ นักลงทุนมือใหม่ต้องศึกษาทำการบ้านอย่างละเอียด ทั้งทำเลและโปรโมชัน ต้องบอกเลยว่าช่วงนี้เป็นจังหวะทองของการลงทุนที่สุดแล้ว”
ปัจจุบันนี้มีโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่มากมาย ควรเลือกอย่างไร?
ราคาเป็นสิ่งสำคัญ ชื่อเสียงผู้ประกอบการก็สำคัญ อยากให้ใส่ใจในรายละเอียดเพิ่มเติม เช่น เวลาเดินเข้าไปในแต่ละโครงการ ถ้าเราเป็นผู้เช่าจะนึกถึงอะไร เช่น ความปลอดภัย การจัดการ ดูแลส่วนกลางได้ดีไหม ถ้าโครงการมีการจัดการที่ดี มีทีมนิติบุคคลที่ได้มาตรฐาน มันก็สร้าง Value ได้มากขึ้น ดังนั้นชื่อเสียงของผู้ประกอบการก็สำคัญ
เดี๋ยวนี้มีโครงการที่หาผู้เช่าให้บ้างไหม?
มีบางโครงการที่ขายโดยการันตีผลตอบแทน แสดงว่าผู้ประกอบการมองเห็นแล้วว่าหาผู้เช่าได้แน่นอน หรืออาจจะมีช่องทางในการหาผู้เช่าจากบริษัทลูกที่เป็นเอเจนซี่ ซึ่งมีความเป็นมืออาชีพ อสังหาริมทรัพย์มีข้อแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนหุ้น ลงทุนทองคำ ลงทุนน้ำมัน เพราะเราไม่ได้ใช้เงินของเรา 100% อาจจะเคยได้ยินกัน คำว่าเงินกู้ เงินกู ขออนุญาตพูดไม่ค่อยสุภาพ ซึ่งเงินกูก็คือเงินจอง ทำสัญญา เงินก้อนที่ต้องควักออกจากกระเป๋าเราไป หลังจากนั้นเป็นเงินกู้ทั้งหมด สมมติว่าเราจะลงทุนคอนโดมิเนียม 3 ล้านบาท เราไม่จำเป็นจะต้องถอนเงินในธนาคารของเรา 3 ล้านบาท เราอาจจะใช้แค่ส่วนเดียว
สำหรับเงินกู้ ถามว่านักลงทุนหน้าใหม่ ควรจะเลือกเงินกู้ที่ประมาณเท่าไหร่ และกี่ปี?
ตัวอย่างคนที่เก๋ามากๆ รู้แน่นอนว่าทำเลนี้ดี อาจถือแค่ปีเดียว เพราะขายต่อได้แน่ ก็ฟิกซ์เงินกู้แค่ปีเดียว ซึ่งทำให้ดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ ดังนั้นเวลาขายออกไปก็ได้ส่วนต่างที่ดี แต่นักลงทุนหน้าใหม่อาจจะเริ่มต้นที่ 3 ปี หรือ 5 ปี ถามว่าทำไมต้องเป็น 3 ปี ทำไมต้องเป็น 5 ปี ? นั่นเพราะว่าเวลาเราผ่อนไประยะหนึ่ง ทางธนาคารก็อาจจะมีแพ็กเกจ ‘รีไฟแนนซ์’ ขึ้นมา พูดง่ายๆ ว่าคือการปรับดอกเบี้ย ทำให้เราสามารถประคองตัวเองและวางแผนการเงินได้
“อสังหาฯ มีข้อแตกต่างจากการลงทุนอื่น คือจะไม่ได้ใช้เงินของเรา 100% เพราะจากคำที่ว่า ‘เงินกู้ – เงินกู’ เงินกูคือเงินที่ควักออกจากกระเป๋าตัวเองตอนจอง ตอนทำสัญญา แต่หลังจากนั้นเป็นเงินกู้ทั้งหมด”
ถ้าให้แนะนำคอนโดฯ ที่น่าจะปล่อยเช่าได้แน่ๆ ต้องเป็นแบบไหน?
อย่างแรกคือมองว่ากลุ่มคนเช่าที่เราต้องการจะทำธุรกิจด้วยคือใคร ถ้าผู้เช่าเป็นนักศึกษา นักเรียน หรือเป็น First Jobber อาจจะขอเช่าแค่ 1 ห้องนอน แต่ในหลายองค์กรที่จ้างชาวต่างชาติเข้ามาทำงานระดับผู้บริหาร เขาอาจจะเลือกที่สามารถให้ครอบครัวมาอยู่ด้วยได้ก็เป็นห้องขนาดใหญ่ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตัวเองที่จะกำหนดเงินในกระเป๋า สรุปแล้วปัจจัยหลักก็คือ คนเช่าเป็นใคร เงินในกระเป๋าเรามีเท่าไหร่ แล้วจะตอบโจทย์ได้ว่าเราควรจะเลือกห้องขนาดไหน และราคาเช่าที่เราได้รับจะสัมพันธ์กับราคาซื้อที่เราซื้อมาหรือเปล่า ทำการบ้านให้ครอบคลุม แล้วจะรู้ว่าควรลงทุนแบบไหน ข้อดีของอสังหาริมทรัพย์คือพอลงทุนแล้วได้ของมา สมมติเหนื่อย ไม่ไหว ขายไป อย่างน้อยก็ไม่ขาดทุน และเราก็ได้เงินส่วนต่างตรงนั้นมาเพิ่มอีก โดยเฉพาะ ณ ตอนนี้ ที่เป็น Golden Period ของนักลงทุนเลย โดยเฉพาะหน้าใหม่
สมมติเราได้โครงการที่ถูกใจ ขั้นตอนสำคัญคือการกู้เงินมาลงทุน หาผู้เช่า ขั้นตอนนี้มีคำแนะนำอย่างไรบ้าง?
บางโครงการอาจจัดเต็มแบบ Fully Furnished บางโครงการก็อาจจะต้องมาตกแต่งเอง ข้อสำคัญคือ ต้องเอาใจเราไปใส่ผู้เช่า คิดว่าผู้เช่าต้องการอะไร เช่น โครงการที่จะปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ กับคอนโดมิเนียมตากอากาศก็ไม่เหมือนกัน เพราะแตกต่างที่วัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัย ผู้เช่าที่อยู่ระยะยาวต้องการสิ่งอำนวยความสะดวก แต่ถ้าเป็นคอนโดตากอากาศ อาจจะอยากหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย จาน ชาม ช้อน มีครบ จัดเรียบร้อย ผ้าขนหนู ผ้าปูที่นอน มีเหมือนโรงแรม การตกแต่งจะมีผลเรื่องการทำสัญญาเช่าเช่นกัน ตอนตกแต่งเราต้องคิดก่อนว่าเค้าจะใช้ชีวิตอย่างไร สิ่งอำนวยความสะดวก เครื่องใช้ไฟฟ้า ทุกอย่างมีให้ครบ และสิ่งที่ขาดไม่ได้คืออินเทอร์เน็ต เทคโนโลยี Wi-Fi หรือความบันเทิง พวก Netflix เราสามารถจัดเตรียมไว้ให้ได้ล่วงหน้า มันก็จะเพิ่ม Value ให้กับห้องของเรา
หลังจากที่เราเตรียมห้องเรียบร้อยแล้ว เราก็มาดูว่าจะหาผู้เช่าอย่างไร ซึ่งเดี๋ยวนี้มีเยอะแยะ ทั้งในอินเทอร์เน็ต เว็บไซต์ เราสามารถเอาห้องไปฝากตามที่ต่างๆ เมื่อมีผู้เช่าเราก็เสียค่าบริการให้กับช่องทางเหล่านั้น แต่ส่วนตัวไม่ค่อยมีเวลามากนักจึงชอบใช้บริการเอเจนซี่ที่มีความเชี่ยวชาญ เป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์สำหรับการปล่อยเช่า เพราะมีความเป็นมืออาชีพ บางครั้งมีบริการถ่ายรูปให้ด้วย เพราะรูปก็ต้องสวยงามระดับหนึ่ง เพื่อให้รูปเล่าเรื่อง เหมือนเวลาเราจะไปเที่ยวที่ไหน เราไม่เคยไปประเทศนี้เลย เราก็ดูรูปในอินเทอร์เน็ต แต่ไม่ใช่รูปสวยเว่อร์เกินจริง หลังจากมีรูปเสร็จเรียบร้อย เราไปปล่อยเช่าเองก็ได้ แต่อย่าลืมว่าผู้เช่าจะหาข้อมูลและเปรียบเทียบอย่างรวดเร็ว ดังนั้นเราต้องมีเวลา ธุรกิจปล่อยเช่าต้องเร็ว ต้องไปให้ถึงตัวผู้เช่าและพาเค้ามาดูห้องเราโดยเร็ว ดังนั้นถ้าไม่มีเวลาก็แนะนำว่าให้ใช้บริษัทมืออาชีพดีกว่า อาจจะมีค่าตอบแทนบ้าง แต่ก็คุ้มค่ากับเวลาที่เสียไป แล้วคนเหล่านี้ก็จะมีหน้าที่กรองลูกค้าให้เราด้วย เหตุผลที่แนะนำเอเจนซี่ก็เพราะเรื่องของเวลา ความคุ้มค่า เพราะเค้าทำทุกอย่างให้เราเสร็จ เค้ากรองผู้เช่าให้เราเรียบร้อย
“สิ่งที่อยากให้ใส่ใจในรายละเอียดเพิ่ม คือ นึกถึงผู้เช่าว่าเค้าต้องการอะไรบ้าง เช่น ความปลอดภัย การดูแลส่วนกลาง นิติบุคคลที่ได้มาตรฐาน สิ่งเหล่านี้เป็นตัวชี้วัดว่า ถ้าพวกเขาเข้ามาอยู่แล้วการใช้ชีวิตจะเป็นอย่างไร ซึ่งจะช่วยสร้าง value ให้อสังหาฯ เราได้มากขึ้น”
ขอคำแนะนำในเรื่องสัญญาเช่า?
สัญญาเช่าก็มีมาตรฐานทั่วไป เนื้อหาในสัญญาเช่าไม่มีอะไรที่น่าเป็นห่วง ยกเว้นรายละเอียดเล็กน้อย เช่น ในห้องของเรามีอะไรที่แต่งไปแล้ว ของใช้ เครื่องอำนวยความสะดวก สภาพเป็นอย่างไร ดังนั้นในวันแรกทั้งผู้เช่าและเราต้องเห็นภาพเดียวกัน ต้องรู้ในรายละเอียดเท่ากัน และต้องลงแนบท้ายสัญญาให้รู้ว่าในห้องมีอะไรบ้างเพื่อจะได้ไม่ต้องมาทะเลาะกันตอนวันที่ย้ายออกไป เคล็ดลับอีกเรื่องคือ เวลาที่เค้าเช่าจะมาอยู่ในนามเรา เพราะเราเป็นเจ้าของห้อง เราควรจะแนะนำผู้เช่าให้เข้าใจกฎระเบียบของนิติบุคคล ต้องเล่าให้ฟังว่ามีข้อห้ามอะไรบ้าง เพราะถ้าทางผู้เช่าทำผิดกฎเรื่องมาถึงเราแน่นอน เช่น ไปว่ายน้ำกลางดึกโดยที่เค้าไม่ได้ให้ว่ายแล้ว เป็นต้น อาจจะต้องแนบกฎการอยู่อาศัยของนิติบุคคลไว้ในสัญญาเลย ทำให้ครอบคลุมที่สุด เพราะที่จริงแล้วในสัญญาก็คงเป็นมาตรฐาน ถ้าเราห่วงในเรื่องของความเสียหาย เราก็สามารถเรียกเงินประกันจากผู้เช่าได้อยู่แล้ว
โดยปกติแล้วควรเก็บเงินประกันประมาณกี่เดือน?
โดยทั่วไปก็ 1 เดือน พอถึงวันที่เค้าจะย้ายออกก็เข้าไปดูของพร้อมกัน หากมีความเสียหายก็ตกลงกันตรงนั้น ถ้ามีปัญหาเราอาจจะเรียกบุคคลที่สาม เช่น เจ้าหน้าที่ของโครงการซึ่งเป็นนิติบุคคลมาประเมินความเสียหายเบื้องต้น แต่เข้าใจว่าผู้เช่าเองก็คงไม่อยากจะเกิดปัญหาเช่นกัน หรือเราอาจจะแวะเวียนไปตามเทศกาล เอาขนมไปให้ อาจโทรศัพท์ไปสอบถาม เช่น ช่วงนี้ใกล้หน้าร้อนแล้วจะให้ส่งช่างไปล้างแอร์ไหม สิ่งเหล่านี้ มันเป็นเกร็ดเล็กๆ น้อยๆ ในการดูแลเค้า และสามารถที่จะทำให้ห้องของเราไม่โทรมด้วย อีกอย่างที่อยากจะฝากเป็นเคล็ดลับหลังจากผู้เช่าออกไปแล้วก็คือ ใช้เวลาสักหน่อยในการ Touch Up ห้อง ดูแลห้องให้อยู่ในสภาพที่ดี เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาต่อเนื่อง เช่นข้าวของเสียหายจะได้รู้ว่ามันมีมาอยู่ก่อนแล้วหรือไม่ เรื่องเหล่านี้ มันเป็นเรื่องที่ต้องใจเย็นๆ ถือว่าเราดูแลสินทรัพย์ของเราให้อยู่ในสภาวะที่พร้อม ให้อยู่ในสภาพใหม่ เพื่อในอนาคตคนที่จะมาเช่ารายต่อไปจะได้รู้สึกว่าได้ห้องใหม่อยู่ตลอดเวลา
อยากให้แชร์ประสบการณ์จากการทำหน้าที่ในการบริหารพอร์ตด้านเช่า-ขาย ให้กับแสนสิริ และเล่าให้ฟังว่ามีแนวทางการลงทุนสไตล์ไหน?
สำหรับมือใหม่ที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่า ต้องทำความเข้าใจก่อนว่ามันเป็นการลงทุนระยะยาว นั่นคือเราต้องปล่อยให้อสังหาฯ ทำเงินให้เรา เราต้องใส่ใจดูแลในสินทรัพย์ ยกตัวอย่างต้องมองก่อนว่าหน้าตาผู้เช่าคือใคร ทำเลที่ตั้งตรงนั้นเหมาะสำหรับคนที่จะเลือกเช่าหรือเปล่า เพราะถ้าทุกอย่างมาพร้อมกัน เงินในกระเป๋ามีเท่าไหร่ ก็จะปรึกษาธนาคาร แล้วลงทุนเลย โชคดีของตัวเองก็คือเลือกทำเลที่ดี เลือกโครงการที่ใช่ มีผู้เช่าที่น่ารัก ทำให้สามารถมีรายได้ต่อเนื่องเป็นระยะ และเราก็ต้องรู้ว่าในวันนี้ ตลาดของการเช่า ผู้เช่าไปอยู่ที่ไหน สำหรับมือใหม่ที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่า ต้องทำความเข้าใจก่อนว่ามันเป็นการลงทุนระยะยาว นั่นคือเราต้องปล่อยให้อสังหาฯ ทำเงินให้เรา เราต้องใส่ใจดูแลในสินทรัพย์ ต้องมองออกว่าผู้เช่าคือใคร ทำเลเหมาะสมไหม เงินมีเท่าไหร่ ปรึกษาธนาคารแล้วลงทุนได้เลย
“สำหรับมือใหม่ที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่า ต้องเข้าใจว่านี่คือการลงทุนระยะยาว เพราะต้องใส่ใจดูแลในสินทรัพย์ตัวเอง ทั้งสำรวจเงินในกระเป๋า ศึกษาเลือกทำเล เลือกโครงการที่ใช่ และทำความรู้จักลูกค้าผู้เช่า”
ในวันนี้ตลาดของการเช่าอยู่ที่ไหน?
ถ้าพูดถึงในกรุงเทพฯ หลักๆ คงไม่พ้นย่าน CBD ไม่ว่าจะเป็นสีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น คือเป็นที่นิยมตลอดกาลแต่ก็มาด้วยราคาแพง นักลงทุนมือใหม่อาจจะมีงบไม่ถึง แต่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าและการคมนาคมก็มีผลให้แหล่งผู้เช่าขยายตัวออกไปเพิ่มเติมขึ้น ทั้งสุขุมวิทตอนกลาง สุขุมวิทตอนปลาย หรือทางฝั่งพหลโยธินออกไปถึงสะพานควาย ประดิพัทธ์ เห็นได้ว่าไม่ได้กระจุกตัวอยู่ใน CBD เพียงอย่างเดียว และสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ เงินในกระเป๋าอาจจะไม่ได้เยอะ ก็ต้องเริ่มมองทำเลที่น่าสนใจ เช่น พระโขนง อ่อนนุช เพราะบริเวณนี้เริ่มมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น หรือมีโครงการที่มีคอมมูนิตี้ตรงนั้นเลย มีทุกอย่างครบครัน มันเลยตอบโจทย์การใช้ชีวิตของผู้เช่า นอกจากนี้ในย่านพระโขนง อ่อนนุช ยังเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวก ค่าเช่า 1 ห้องนอนก็อาจจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 – 18,000 บาท
แถวพระโขนงปล่อยเช่าได้ถึง 15,000 – 18,000 บาทเลยหรือ?
อ่อนนุชนี่ได้เลย 15,000 – 18,000 บาท ซึ่งพอมาคำนวณกับเงินที่ซื้อลงทุนตั้งแต่ครั้งแรก Yield ก็น่าสนใจ เพราะอยู่ที่ 4-6% เลยทีเดียว อย่างที่บอกว่าอสังหาริมทรัพย์ ความน่าสนใจมันอยู่ตรงที่
1.ไม่ได้ใช้เงินเราเอง 100%
2.ให้ใส่ใจกับสินทรัพย์ของเรา ดูแลให้เป็นอย่างดี
3. เลือกผู้ประกอบการที่ดีมีชื่อเสียง มีการดูแลหลังการขาย มีบริษัทนิติบุคคลมืออาชีพ
ทั้งหมดนี้จะทำให้โครงการนั้นมี Value มากขึ้นมาเรื่อยๆ วันที่เราอยากปล่อยขาย เราก็จะมีส่วนต่างจากตรงนี้
Prime Location สำหรับคนที่ไม่ได้มีรายได้เยอะมาก เช่น ซื้อไหวสักราคาประมาณ 3 ล้านบาท แนะนำ พระโขนง อ่อนนุช ใช่ไหม?
ใช่ หรือจะออกไปทางฝั่งประดิพัทธ์ สะพานควาย ทางนั้นก็ยังมีอยู่ ราคาอาจจะสูงกว่านิดหน่อย แต่ก็ไม่น่าจะเกิน 5 ล้านบาท
แนะนำอย่างไรสำหรับคนที่สนใจลงทุนในคอนโดฯ ต่างจังหวัด มีจังหวัดที่รู้สึกว่าควรไปลงทุนเป็นพิเศษไหม?
คงไม่พ้นตัวเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ เราก็มองว่าผู้เช่าเป็นใคร เช่นผู้เช่าระยะยาวที่หนีหนาวมา มาเช่า 1 เดือน 2 เดือน หรือ 3 เดือน บางคนอาจจะมาอยู่ประเภท Relocation มาอยู่กันนาน 6 เดือน อีกอย่างที่น่าสนใจคือโลกมันเล็กลง ไปตรงไหนก็ทำงานได้ เราก็จะเริ่มเห็นชาวต่างชาติที่มาเช่าระยะยาวเป็นปี โดยสามารถทำงานข้ามประเทศได้ เพราะว่าทำงานผ่านอินเทอร์เน็ต อันนี้ก็เป็นการเช่าระยะยาว และเราจะเจอแรงงานแฝง คำว่าแรงงานแฝง หมายความว่า แรงงานจากจังหวัดใกล้เคียง ที่สามารถเข้าไปทำมาหากินที่นั่นได้ คนเหล่านี้จะมองหาที่พัก เวลาไปเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ สักวันก็จะย้ายกลับถิ่นฐาน ข้อดีก็คือการเช่าคอนโดมิเนียมมีการรักษาความปลอดภัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ส่วนนักท่องเที่ยว ก็จะเลือกเช่าคอนโดมิเนียมเมื่ออยู่ระยะยาว เพราะมีไลฟ์สไตล์ที่ชัดเจนขึ้น สนุกสนานมากขึ้นนอกเหนือจากการพักโรงแรม แต่นักท่องเที่ยวระยะสั้นก็ยังนิยมพักโรงแรม หัวหินก็น่าสนใจ เพราะเป็นเมืองที่สงบ มีค่าครองชีพที่ดี เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติเวลาหนีหนาวมาอยู่ที่ประเทศไทย ซี่งถ้าเช่าระยะยาวเป็นเดือนขึ้นไป คอนโดมิเนียมก็ยังเป็นตัวเลือกในอันดับต้นๆ
ควรจะเลือกห้องที่จะลงทุน เป็นแบบไหน?
ขึ้นอยู่กับผู้เช่า ถ้าเป็นผู้เช่าที่มาทำงาน อาจจะ 1 ห้องนอน แต่ถ้าเป็นนักท่องเที่ยวมาพักผ่อนตากอากาศ ขนาด 2 ห้องนอนก็น่าสนใจ บางคนอาจจะอยากเปลี่ยนบรรยากาศ เคยพักโรงแรมมาพักคอนโดมิเนียมแทน เพราะที่คอนโดมิเนียมสามารถทำอาหารได้ ชวนเพื่อนมาที่ห้องได้ มีพื้นที่นั่งเล่นสังสรรค์กัน
นิยามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ของ พี่อ๊บ สมสกุล คืออะไร?
การลงทุนในอสังหาริมทริพย์ เรียกว่าเป็น Passive income คือเราสามารถที่จะทำควบคู่ไปกับงานประจำของเราได้ ถ้าตรงไหนที่ไม่สะดวก เราก็ใช้บริษัทที่เป็นมืออาชีพในการปล่อยเช่าให้ดูแล
แต่เราเองเราต้องให้ความสนใจในรายละเอียด บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้มีมูลค่าตลอดเวลาด้วย ต้องใช้คำว่า ให้อสังหาฯ หาเงินให้เรา ไม่อยากใช้คำว่า เสือนอนกิน ขอใช้ ‘ห่านทองคำ’ แทน เพราะเราเก็บกินไปได้ทุกเดือน มี Passive income ตลอด แต่เราเก็บทองคำแล้วห้ามฆ่า ถ้าถึงวันที่เราไม่อยากเก็บแล้วเราจะขายต่อ บนทำเลที่ดี โครงการที่ดี ก็จะทำให้มูลค่าโครงการนั้นเพิ่มขึ้น เราจะมีกำไรจากส่วนต่าง หรือเรียกกันว่า Capital Gain ถึงอย่างไรการลงทุนอสังหาฯ ก็เป็นเรื่องที่เหมาะในเวลานี้ และอยากจะฝากบอกนักลงทุนหน้าใหม่ว่า ต้องตอนนี้ เพราะโอกาสแบบนี้อาจจะไม่มีอีกแล้ว
“โดยส่วนตัว การลงทุนในอสังหาริมทริพย์ คือ ‘ห่านทองคำ’ เป็นสิ่งที่เราสามารถหารายได้เพิ่มอีกทางหนึ่ง นอกเหนือจากงานประจำ สิ่งสำคัญคือต้องให้ความสนใจในรายละเอียด การบำรุงรักษาดูแลสินทรัพย์ให้มีมูลค่าตลอดเวลา”
สรุปว่านิยามการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ “คุณอ๊บ – สมสกุล หลิมศุทธพรรณ” ก็คือ Passive Income เปรียบเสมือนห่านทองคำที่ออกไข่มาเป็นทองให้เราเก็บไปได้เรื่อยๆ แนวคิดจากผู้มีประสบการณ์ตรงด้านการบริหารสินทรัพย์มาอย่างยาวนาน และมีความเข้าใจตลาดผู้เช่าอย่างลึกซึ้ง เรื่องราวที่น่าเรียนรู้เหล่านี้จะเป็นส่วนช่วยให้นักลงทุนหน้าใหม่ที่กำลังมองหา Passive Income ได้มาเก็บเกี่ยวความรู้ เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนจะพัฒนาสู่การเก็บไข่ทองคำของตัวเองต่อไปในอนาคต
ถ้าคุณอยากเรียนรู้แนวคิดดีๆ จากคนในแวดวงอสังหาฯ ติดตาม SIRI Podcast ใน EP. ต่อไป หรืออ่านย้อนหลังได้ที่
– EP. 1 ล้วงลึกเรื่องลงทุน จากมุมมอง ‘วรางคณา อัครสถาพร’ ผู้อยู่เบื้องหลังพอร์ตรายได้กว่า 3 หมื่นล้านของแสนสิริ
– EP. 2 ‘Design ต่าง สร้าง Value’ ลงทุนในอสังหาฯ คือการลงทุนในความสุข กับ อู้ พหลโยธิน
– EP. 3 เลือกลงทุนอย่างไรให้ฉลาดและคุ้มค่า ในภาวะที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ กับ ฟลุค เกริกพล
สามารถฟังพอดแคสต์ SIRI Podcast
ผ่านแอปพลิเคชันต่างๆ ด้านล่าง
