4 กลเม็ด จับจองทำเลเด่นก่อนใคร
สัปดาห์ที่แล้ว The Sydney Morning Herald มีรายงานชื่อ Mapping the World’s Prices โดย Deutsche Bank ระบุว่าประเทศออสเตรเลียคือประเทศที่มีค่าครองชีพสูงที่สุดในโลกเป็นปีที่ 4 ติดต่อกัน มีขนส่งมวลชนอย่างรถไฟในมหานครซิดนีย์และเมลเบิร์นที่ค่าเดินทางแพงเป็นอันดับที่ 1 และ 2 ของโลก แซงหน้านิวยอร์กซึ่งตามมาเป็นอันดับที่ 3 ยังไม่ต้องพูดถึงราคาของที่อยู่อาศัยในซิดนีย์ที่ทราบกันดีว่าแพงหูฉี่
แม้จะเป็นประเทศที่มีค่าครองชีพสูง แต่ออสเตรเลียก็ได้รับการยอมรับว่าเป็นประเทศที่มีคุณภาพชีวิตดีอันดับต้นๆ จนเป็นประเทศเป้าหมายหลักของคนทั่วโลกที่ต้องการย้ายถิ่นฐาน ด้วยเหตุผลหลายอย่างประกอบกันนี้ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียเป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีความหลากหลายและมีการแข่งขันสูง ดังนั้น นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียก็ไม่ต่างกับนักลงทุนชาวไทยที่ต่างก็อยากจะจับจองสินทรัพย์ในทำเลที่คาดว่าน่าจะทำกำไรก่อนใคร
Realestate.com.au ได้ชี้ประเด็นสำคัญให้กับนักลงทุนออสซี่เห็นว่าแม้จะมีองค์ประกอบปลีกย่อยมากมายที่จะทำให้นักลงทุนไขว้เขว แต่หากทำเลใดเข้าข่าย 4 ข้อของทำเลทองด้านล่าง ก็ไม่ควรรอช้าที่จะเข้าไปจับจองก่อนที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นจนเอื้อมไม่ถึง ซึ่งเราคิดว่าประเด็นเหล่านี้สามารถนำมาปรับใช้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทยได้เช่นกัน
วิธีค้นหาทำเลทองแห่งอนาคต
1. มองหาทำเลที่มีการปรับปรุงพื้นที่
พื้นที่เหล่านี้อาจดูไม่ค่อยดีนักในอดีต แต่เริ่มมีเจ้าของบ้านย้ายเข้าพักอาศัยและเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์โดยรอบ
• เล็งหาทำเลในราคาที่คุณเป็นเจ้าของได้ ในภูมิภาคที่คุณสนใจ
• ตรวจดูความเปลี่ยนแปลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
• หากราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ให้ดูในส่วนของสถิติประชากรประกอบ จำนวนที่
เพิ่มสูงขึ้นของผู้อยู่อาศัยวัยหนุ่มสาวรายได้ดีเป็นตัวบ่งชี้อันดีเยี่ยมว่าทำเลนั้น ๆ กำลังจะมีการพัฒนา
• คอยสังเกตว่ามีบ้านสร้างใหม่หรือบ้านที่ตกแต่งใหม่ผุดขึ้นในบริเวณดังกล่าวหรือไม่
• มองหาร้านกาแฟหรือร้านค้าปลีกที่กำลังจะเปิดในพื้นที่นั้นๆ

คุณอาจสนใจบทความ ทำเล ราคา ศักยภาพ: ต้องรู้อะไรบ้างก่อนซื้อคอนโดพัทยา?
2. ตรวจจับสัญญาณแห่งการเจริญเติบโต
หากคุณยังไม่พร้อมจะซื้อที่ดินที่มีการเติบโตสูง แต่คุณอาจจะยังสามารถซื้อทำเลดี ๆ ได้ด้วยการสำรวจดูแหล่งพักอาศัยรายรอบ ทั้งนี้ต้องอาศัยจังหวะเวลาที่พอเหมาะพอดีด้วย โดยคุณจะต้องรู้ว่าทำเลนั้น ๆ อยู่ในระยะไหนของวงจรตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่คุณจะได้อาศัยจังหวะนั้นเพิ่มโอกาสในการลงทุนได้อย่างสูงสุด
เคล็ดลับการค้นหาทำเลที่ “ใช่” ก่อนเกิดกระแสการเติบโต
• ประเมินมูลค่าของที่ดินโดยเปรียบเทียบกับราคาเฉลี่ยของทำเลใกล้ ๆ กัน
• หากมีความแตกต่างเกินกว่า 5% เป็นไปได้ว่าบริเวณข้าง ๆ จะกระเถิบตัวตาม
• จับตาดูแนวโน้มของราคาเฉลี่ยอย่างใกล้ชิดทุก ๆ สามเดือน เมื่อคุณมั่นใจว่าการขยายตัวของตลาดได้เริ่มต้นขึ้นแล้ว ให้มองหาอสังหาริมทรัพย์ภายในงบประมาณของคุณที่มีวี่แววในการเติบโตมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
• หลักทั่วไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ย่านชานเมืองของเมืองหลวง คือการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีทำเลที่ตั้งภายในรัศมี 10 กม.จากย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) เนื่องจากเป็นไปได้มากที่การเจริญเติบโตจะขยายวงมาถึงบริเวณนี้

3. วิเคราะห์อุปสงค์และอุปทาน
อุปสงค์และอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละทำเลเป็นปัจจัยหลักที่คอยผลักดันราคาตัวอย่างเช่น ทำเลที่แม้จะไร้ศักยภาพในการเพิ่มอุปทาน แต่อุปสงค์กลับสูงขึ้นเรื่อย ๆ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้น ๆ ก็มักจะสูงขึ้น ๆ
กลเม็ดเด็ด ๆ ในการมองหาทำเลอุปสงค์สูง-อุปทานต่ำ
• มองหาทำเลที่มีผลตอบแทนจากการให้เช่าสูง ซึ่งเป็นการบ่งชี้ว่าทำเลนั้น ๆ กำลังเป็นที่นิยมในหมู่ผู้เช่า และเมื่อไหร่ที่พวกเขาเหล่านี้ผันตัวมาป็นเจ้าของบ้านแล้วล่ะก็ พวกเขามักจะเลือกซื้อที่พักอาศัยในทำเลเดียวกับที่พวกเขาเคยเช่าอยู่นั่นเอง
• พิจารณาสถิติทางด้านประชากรของผู้ที่ย้ายเข้ามาพักอาศัย เพราะตามความเป็นจริงนั้น ย่านพักอาศัยที่ประชากรมีอายุโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 35 ปีมีแนวโน้มที่จะพัฒนาเร็วกว่า อันเนื่องมาจากรายได้ที่ดีกว่า และดังนั้นจึงมีกำลังซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง
• จับตาดูทำเลที่มีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แท้จริงแล้ว ลำพังจำนวนประชากรไม่ได้ เพียงพอต่อการผลักดันราคาของทำเลนั้นๆ ให้สูงขึ้น แต่เมื่อผนวกกับปัจจัยอื่น เช่นรายได้ที่มากขึ้นประกอบกับอุปทานที่มีอยู่น้อย ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มสูงขึ้น
4. มองหาโครงการด้านโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น
โครงการเหล่านี้จะเป็นตัวบ่งชี้ได้ดีถึงอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นของบ้านพักอาศัยในทำเลนั้น ๆ
จากการที่ผู้คนเดินทางเข้ามาทำงานในบริเวณดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ในขณะที่โครงการในอนาคตนั้นอาจล้มเลิกได้จากการเปลี่ยนผ่าน รัฐบาล รวมทั้งลำดับความสำคัญในการใช้งบประมาณที่อาจเปลี่ยนแปลงไปอีกด้วย
หากคุณพร้อมแล้วที่จะลงทุน อาจเริ่มต้นด้วยการหาข้อมูลเพิ่มเติมจากเว็บไซต์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ www.reic.or.th
หรือติดตามสื่อต่างๆ ของแสนสิริ และพลัส พร็อพเพอร์ตี้
Twitter: @Sansiriplc @PlusAgency
Facebook: Sansiri Family Plus Property
ข้อมูลบางส่วนจาก How to: Spot a growth area