5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อน ลงทุนอสังหา

5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อนตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

จากการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ทำให้มีนักลงทุนสายอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เพิ่มขึ้นตลอด ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม และอื่นๆ เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้ทุนจากการกู้ยืมได้ และมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่เป็นกำไรเป็นจำนวนมากจากการลงทุนนี้ ทำให้การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ มีหลายรูปแบบและหลายเทคนิค โดยขึ้นอยู่กับความถนัดของแต่ละบุคคล

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยการมีความรู้ในเรื่องนั้นๆ อย่างเชี่ยวชาญและเข้าใจก่อน ทั้งเรื่องการลงทุน การกู้ยืม การเลือกรูปแบบของอสังหาฯ นอกจากนี้ยังมีเรื่องของการเข้าใจสถานการณ์ทางการเงินใน รวมถึงรูปแบบของการทำกำไรหลังจากที่คุณลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นด้วยการปล่อยเช่าแบบรายเดือน

เมื่อถึงขั้นตอนการเก็บเกี่ยวความรู้ของการลงทุนอสังหาฯ แล้ว ก่อนที่คุณจะเริ่มลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ มาตอบคำถาม 5 ข้อนี้ เพื่อสำรวจความพร้อมในการลงทุนของตัวคุณเอง

5 คำถามที่ต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อน “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์”

คำถามที่ 1 คุณสำรวจตลาด (Market survey) หรือยัง?

ก่อนการเริ่มธุรกิจทุกประเภท สิ่งแรกที่นักลงทุนรวมถึงนักธุรกิจส่วนใหญ่จะทำคือ การสำรวจตลาด เพื่อให้แน่ใจว่าเมื่อเริ่มลงทุนไปแล้วจะมีลูกค้าหรือไม่ การลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นเดียวกัน ที่ต้องสำรวจตลาดโดยมองจากปัจจัยภายนอกของพื้นที่อสังหาฯ ที่ต้องการลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทาง ว่าตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหรือไม่

การเริ่มสำรวจตลาดให้มองอสังหาฯ ที่คุณต้องการลงทุน ว่าคุณจะมีลูกค้ามาเช่าที่อยู่ของคุณหรือไม่? เพราะลูกค้าไม่ได้มองอสังหาฯ ในรูปแบบธุรกิจเหมือนกับคุณ แต่พวกเขากำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายในราคาที่คุ้มค่าต่อพวกเขา นี่จึงเป็นข้อแรกที่คุณต้องตีโจทย์ให้ได้ว่าอสังหาฯ ที่คุณกำลังจะลงทุนมีตลาดรองรับใช่หรือไม่?

คำถามที่ 2 รู้หรือยังว่าผู้เช่าของคุณคือใคร?

แม้ว่าคุณจะเจอทำเลของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโด กลางเมืองใกล้แนวรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง และคุณได้ไปสำรวจมาแล้วว่าคอนโดนี้เป็นจุดยุทธศาตร์ทองที่ใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ห้างสรรพสินค้า ตลาดสด โรงพยาบาล แต่คุณก็ต้องแน่ใจด้วยว่าคอนโดที่จะลงทุนนั้นจะมีคนมาเช่าหรือซื้อต่อ หรือไม่?

วิธีการคิดนี้ใช้วิธีการเหมือนกับการหากลุ่มเป้าหมายเวลาทำการตลาดทั่วไปคือ ลองตั้งถามถึงลูกค้าของคุณ ว่าเขาเป็นใคร ทำงานที่ไหน เดินทางอย่างไร กิจวัตรประจำวันเป็นอย่างไร เงินเดือนเท่าไหร่ที่สามารถจ่ายค่าเช่าห้องของคุณได้

ทำไมถึงต้องใช้วิธีคิดนี้? เนื่องจากการการลงทุนอสังหาฯ ไปแล้ว แต่กลับไม่มีผู้เช่าหรือซื้อต่อเลย จะทำให้คุณต้องเสียค่าผ่อนธนาคารเองไปในแต่ละเดือน นอกจากนี้แล้วยังต้องเสียค่าซ่อมบำรุงอื่นๆ รวมถึงส่วนกลางเองทั้งหมด แทนที่จะมีผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่างวดให้ทุกเดือน ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้กับคุณเอง

คำถามที่ 3 การเงินของคุณไม่มีปัญหาใช่ไหม?

5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

รู้หรือไม่? ว่าการบริหารเงินที่ผิดพลาด อาจจะทำให้อสังหาฯ ที่คุณเล็งเอาไว้หลุดมือไปได้

ถึงคุณจะมีเอกสารเดินเรื่องครบเรียบร้อยเรียบร้อย แต่กลับมีเหตุไม่คาดฝันที่มาทำให้เงินก้อนนี้ต้องชะงักการลงทุนไป เนื่องจากการไม่ได้สำรวจภาวะหนี้สินทางการเงินของคุณให้ดีก่อน ทำให้คุณต้องรอเวลาที่ธนาคารจะอนุมัติไปอีก 2-3 เดือน เพื่อจัดการเรื่องเก่าของคุณกับธนาคารให้เสร็จก่อน แต่นั่นก็ช้าไปเสียแล้ว เพราะมีคนอื่นมาซื้อแซงหน้าคุณไปก่อน ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคต

คำถามนี้จึงต้องทำให้คุณกลับมาสำรวจสภาพคล่องทางการเงินของคุณก่อนยื่นกู้ เนื่องจากปัญหาทางการเงินของคุณจะส่งผลต่อการกู้เงินเพื่ออสังหาฯ ได้ง่ายๆ หลายคนกู้เงินไม่ผ่านเนื่องจากปัญหาทางการเงินที่ยังไม่ได้สะสางให้แล้วเสร็จ รวมทั้งทั้งปัญหาหนี้สิน หรือการค้างชำระอื่นๆ กับทางธนาคาร ซึ่งสุดท้ายแล้วธนาคารอาจจะไม่ปล่อยกู้ให้กับคุณเลยก็ได้

คำถามที่ 4 คุณรับความเสี่ยงได้หรือไม่?

5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

เป็นที่เข้าใจกันอยู่แล้วว่าทุกการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงเสมอ สำหรับการลงทุนอสังหาฯ เอง ก็มีความความเช่นกัน เนื่องจากอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนในมูลค่าสูงและส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมกับทางธนาคารจึงต้องมีการชำระค่างวดจากการกู้ยืมกับทางธนาคาร แต่การลงอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว เพราะต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ

ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาฯ นอกจากเรื่องของสภาพคล่องแล้ว ต้องคำนึงว่าจะมีคนมาเช่าห้องของเราตลอดทุกเดือนหรือไม่ เพราะเมื่อไม่มีการเช่าในเดือนนั้นๆ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะผลักภาระกลับมาที่ตัวของคุณที่ต้องทำหน้าที่จ่ายค่างวดกับทางธนาคารเอง ซึ่งนอกจากนี้อสังหาฯ อย่างเช่น ห้องคอนโด บ้าน ก็มีค่าเสื่อมโทรมที่เจ้าของเองจะต้องจ่ายเพื่อซ่อมแซม

จึงกลับมาที่คำถามสำหรับข้อนี้ ว่าคุณสามารถรับความเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้นได้หรือไม่? แต่ความเสี่ยงเหล่านี้ก็อาจจะไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคน โดยขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนอสังหาฯ ที่มีตลาดที่รองรับและภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นๆ ด้วย

คำถามที่ 5 คำนวณค่าเช่าแบบไหนดี?

สำหรับคนที่ลงทุนกับอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะลงทุนในรูปแบบการกู้มาซื้อแล้วปล่อยอสังหาฯ นั้นให้เช่า โดยเฉพาะคอนโดที่มีกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร โดยสุดท้ายแล้วเมื่อครบสัญญากับธนาคารคุณก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง

การคิดค่าเช่าที่นอกจากจะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย โดยมีสูตรการคำนวณอย่างง่าย 2 แบบ ดังนี้

1. คิดค่าเช่าโดยคำนวณตามตารางเมตร

การคิดค่าเช่าตามตารางเมตร คิดได้จากการนำค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันกับห้องของเรา และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพเดียวกัน

ตามสูตร

เช่น ห้องของคุณเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาด 35 ตารางเมตร ในราคา 2.5 ล้านบาท ก็นำมาเปรียบเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร บนทำเลที่ใกล้เคียงกัน ที่ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 12,000 บาท

5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ราคาปล่อยเช่าที่นำมาเปรียบเทียบ 12,000 หารด้วยขนาดห้อง 30 ตารางเมตร

12,000 / 30 = 400 บาทต่อตารางเมตร

เมื่อได้ราคา 400 ต่อตารางเมตรมาแล้วก็นำมาใช้ในการตั้งค่าเช่าของเราเองที่ขนาด 35 ตารางเมตร

35 x 400 = 14,000 บาทต่อเดือน

จากราคาที่คิดออกมาได้อาจจะยังไม่ได้เป็นราคาคิดที่คุ้มค่าแล้ว ต้องคำนึงถึงจำนวนค่างวดต่อเดือนกับธนาคารว่าพอดีหรือไม่ หรืออาจจะเพิ่มค่าเช่าอีกเล็กน้อยเพื่อเป็นกำไรให้กับเราได้

2. คิดจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)

ผลตอบแทนของคอนโดในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งจะคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อหาค่าปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

เช่น คอนโดย่านสีลม – สาทร ราคา 3 ล้านบาท โดยพื้นที่นี้มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5%

หาค่าเช่าโดย

5 คำถามที่ต้องตอบให้ได้ก่อน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ราคาคอนโด 3,000,000 x 5% จำได้ผลตอบแทนอยู่ที่ 150,000 บาทต่อปี

เมื่อนำมาคิดเป็นรายเดือนจะได้ 150,000  / 12 = 12,500 บาท

จะพบว่าราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเบื้องต้นจะอยู่ที่ 12,500 บาท แต่ยังมีค่าซ่อมบำรุง ที่อาจบวกเพิ่มเข้าไปได้ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าล้างแอร์ เป็นต้น

สรุป

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้เงินทุนจำนวนมาก ซึ่งอาจต้องใช้การกู้ยืมกับธนาคารเพื่อการซื้ออสังหาฯ ส่วนใหญ่แล้วเป็นรูปแบบการลงทุนกับคอนโดที่ต้องมีตลาดของความต้องการรองรับอยู่ รวมถึงปัญหาเรื่องการเงินของคุณว่ามีสภาพคล่องต่อการกู้ยืมหรือไม่

นอกจากนี้ยังมีเรื่องการคำนวณความคุ้มค่าจากการปล่อยเช่า เพื่อให้การลงทุนของคุณเป็นไปได้อย่างราบรื่น จนท้ายที่สุดก็สามารถผ่อนชำระกับธนาคารจนครบสัญญาและได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่ลงทุนเอาไว้

Related Articles

ขายของออนไลน์ ก็กู้ซื้อบ้านได้ ง่ายนิดเดียว-ขายออนไลน์ซื้อบ้าน-กู้บ้าน-sansirihomefinancialplanner

ขายของออนไลน์ ก็กู้ซื้อบ้านได้ ง่ายนิดเดียว

ในยุคของ E-Commerce แบบนี้ ไม่ว่าหันไปทางไหน ใครๆ ก็ซื้อของออนไลน์กันทั้งนั้น จึงไม่แปลกเลยที่พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์จะกลายเป็นอาชีพยอดฮิต เพราะค่อนข้างมั่นคงและรายได้ดีไม่แพ้งานประจำเลย เผลอๆ ดีกว่าด้วยซ้ำ อะไรคือสาเหตุที่พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์กู้ไม่ผ่าน? แต่ทั้งๆ ที่ยอดขายทะลุเป้าทุกเดือนแบบนี้ ทำไมพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์หลายคนถึงยังกู้ไม่ผ่านในเวลาที่อยากมีบ้านกันล่ะ? สาเหตุหลักเลย คือหลายคนไม่ได้เก็บหลักฐานการใช้จ่ายของธุรกิจไว้ เช่น ใบสั่งซื้อ หรือบิลต่างๆ ทำให้พิสูจน์ไม่ได้ว่ารายได้มาจากการขายออนไลน์จริงหรือไม่

กู้ร่วม ทางออกของคนอยากมีบ้าน

เชื่อว่าทุกคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน ต้องมีบ้านในฝันของตัวเองอยู่แล้ว… ปัญหาคือถ้าได้วงเงินกู้ไม่เพียงพอ หรือยื่นกู้ไม่ผ่านขึ้นมา บ้านหลังนั้นคงหลุดมือไปอย่างน่าเสียดาย แต่อย่าเพิ่งหมดหวังกัน! เพราะปัญหานี้มีทางออก “การกู้ร่วม” นี่เอง คือทางออกที่จะทำให้บ้านในฝันเป็นของเราได้ง่ายขึ้น แล้วการกู้ร่วมต้องทำยังไง มีเทคนิคยังไงบ้าง Sansiri Blog มีคำตอบ กู้ร่วมคืออะไร? ก่อนอื่น เรามาทำความรู้จักการกู้ร่วมกันก่อน “การกู้ร่วม” คือการร่วมเซ็นสัญญายื่นกู้ทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน

Sansiri Home Financial Planner ที่ปรึกษาเรื่องการเงินจากแสนสิริ

Sansiri Home Financial Planner ที่ปรึกษาเรื่องการเงินจากแสนสิริ ช่วยคุณมีบ้านง่าย ได้ยังไงบ้าง?

“อยากมีบ้าน แต่กลัวเรื่องกู้…, จะกู้แต่ก็กลัวเรื่องเอกสารวุ่นวาย…, ไหนจะต้องติดต่อธนาคาร โอ้ยย ทำไมมีบ้านสักหลัง ต้องคิดอะไรเยอะแยะจัง” สารพัดหลายปัญหาหลายความกังวลของคนอยากมีบ้าน แสนสิริเข้าใจดีว่าการซื้อบ้านสักหลังนึงสำหรับบางคนถือเป็นเรื่องสำคัญในชีวิต หลายๆ คนอาจมีข้อจำกัดในหลายๆ ด้าน เราจึงมีบริการเพื่อสำหรับผู้ที่สนใจอยากเป็นเจ้าของโครงการจากแสนสิริ “Sansiri Home Financial Planner” บริการให้คำแนะนำเรื่องการวางแผนการเงินเพื่อคนอยากมีบ้าน ซึ่งจะมีผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจากธนาคารชั้นนำมาเป็นที่ปรึกษา ทั้งการเตรียมเอกสาร