จากการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ทำให้มีนักลงทุนสายอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เพิ่มขึ้นตลอด ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม และอื่นๆ เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ใช้ทุนจากการกู้ยืมได้ และมีโอกาสได้ผลตอบแทนที่เป็นกำไรเป็นจำนวนมากจากการลงทุนนี้ ทำให้การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ มีหลายรูปแบบและหลายเทคนิค โดยขึ้นอยู่กับความถนัดของแต่ละบุคคล
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยการมีความรู้ในเรื่องนั้นๆ อย่างเชี่ยวชาญและเข้าใจก่อน ทั้งเรื่องการลงทุน การกู้ยืม การเลือกรูปแบบของอสังหาฯ นอกจากนี้ยังมีเรื่องของการเข้าใจสถานการณ์ทางการเงินใน รวมถึงรูปแบบของการทำกำไรหลังจากที่คุณลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นด้วยการปล่อยเช่าแบบรายเดือน
เมื่อถึงขั้นตอนการเก็บเกี่ยวความรู้ของการลงทุนอสังหาฯ แล้ว ก่อนที่คุณจะเริ่มลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ มาตอบคำถาม 5 ข้อนี้ เพื่อสำรวจความพร้อมในการลงทุนของตัวคุณเอง
5 คำถามที่ต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อน “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์”
คำถามที่ 1 คุณสำรวจตลาด (Market survey) หรือยัง?
ก่อนการเริ่มธุรกิจทุกประเภท สิ่งแรกที่นักลงทุนรวมถึงนักธุรกิจส่วนใหญ่จะทำคือ การสำรวจตลาด เพื่อให้แน่ใจว่าเมื่อเริ่มลงทุนไปแล้วจะมีลูกค้าหรือไม่ การลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นเดียวกัน ที่ต้องสำรวจตลาดโดยมองจากปัจจัยภายนอกของพื้นที่อสังหาฯ ที่ต้องการลงทุน ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาดของที่อยู่อาศัย ความสะดวกของการเดินทาง ว่าตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าหรือไม่
การเริ่มสำรวจตลาดให้มองอสังหาฯ ที่คุณต้องการลงทุน ว่าคุณจะมีลูกค้ามาเช่าที่อยู่ของคุณหรือไม่? เพราะลูกค้าไม่ได้มองอสังหาฯ ในรูปแบบธุรกิจเหมือนกับคุณ แต่พวกเขากำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายในราคาที่คุ้มค่าต่อพวกเขา นี่จึงเป็นข้อแรกที่คุณต้องตีโจทย์ให้ได้ว่าอสังหาฯ ที่คุณกำลังจะลงทุนมีตลาดรองรับใช่หรือไม่?
คำถามที่ 2 รู้หรือยังว่าผู้เช่าของคุณคือใคร?
แม้ว่าคุณจะเจอทำเลของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโด กลางเมืองใกล้แนวรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง และคุณได้ไปสำรวจมาแล้วว่าคอนโดนี้เป็นจุดยุทธศาตร์ทองที่ใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ห้างสรรพสินค้า ตลาดสด โรงพยาบาล แต่คุณก็ต้องแน่ใจด้วยว่าคอนโดที่จะลงทุนนั้นจะมีคนมาเช่าหรือซื้อต่อ หรือไม่?
วิธีการคิดนี้ใช้วิธีการเหมือนกับการหากลุ่มเป้าหมายเวลาทำการตลาดทั่วไปคือ ลองตั้งถามถึงลูกค้าของคุณ ว่าเขาเป็นใคร ทำงานที่ไหน เดินทางอย่างไร กิจวัตรประจำวันเป็นอย่างไร เงินเดือนเท่าไหร่ที่สามารถจ่ายค่าเช่าห้องของคุณได้
ทำไมถึงต้องใช้วิธีคิดนี้? เนื่องจากการการลงทุนอสังหาฯ ไปแล้ว แต่กลับไม่มีผู้เช่าหรือซื้อต่อเลย จะทำให้คุณต้องเสียค่าผ่อนธนาคารเองไปในแต่ละเดือน นอกจากนี้แล้วยังต้องเสียค่าซ่อมบำรุงอื่นๆ รวมถึงส่วนกลางเองทั้งหมด แทนที่จะมีผู้เช่าเป็นผู้จ่ายค่างวดให้ทุกเดือน ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้กับคุณเอง
คำถามที่ 3 การเงินของคุณไม่มีปัญหาใช่ไหม?
รู้หรือไม่? ว่าการบริหารเงินที่ผิดพลาด อาจจะทำให้อสังหาฯ ที่คุณเล็งเอาไว้หลุดมือไปได้
ถึงคุณจะมีเอกสารเดินเรื่องครบเรียบร้อยเรียบร้อย แต่กลับมีเหตุไม่คาดฝันที่มาทำให้เงินก้อนนี้ต้องชะงักการลงทุนไป เนื่องจากการไม่ได้สำรวจภาวะหนี้สินทางการเงินของคุณให้ดีก่อน ทำให้คุณต้องรอเวลาที่ธนาคารจะอนุมัติไปอีก 2-3 เดือน เพื่อจัดการเรื่องเก่าของคุณกับธนาคารให้เสร็จก่อน แต่นั่นก็ช้าไปเสียแล้ว เพราะมีคนอื่นมาซื้อแซงหน้าคุณไปก่อน ทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาสที่จะสร้างกำไรในอนาคต
คำถามนี้จึงต้องทำให้คุณกลับมาสำรวจสภาพคล่องทางการเงินของคุณก่อนยื่นกู้ เนื่องจากปัญหาทางการเงินของคุณจะส่งผลต่อการกู้เงินเพื่ออสังหาฯ ได้ง่ายๆ หลายคนกู้เงินไม่ผ่านเนื่องจากปัญหาทางการเงินที่ยังไม่ได้สะสางให้แล้วเสร็จ รวมทั้งทั้งปัญหาหนี้สิน หรือการค้างชำระอื่นๆ กับทางธนาคาร ซึ่งสุดท้ายแล้วธนาคารอาจจะไม่ปล่อยกู้ให้กับคุณเลยก็ได้
คำถามที่ 4 คุณรับความเสี่ยงได้หรือไม่?
เป็นที่เข้าใจกันอยู่แล้วว่าทุกการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงเสมอ สำหรับการลงทุนอสังหาฯ เอง ก็มีความความเช่นกัน เนื่องจากอสังหาฯ ต้องใช้เงินลงทุนในมูลค่าสูงและส่วนใหญ่ต้องกู้ยืมกับทางธนาคารจึงต้องมีการชำระค่างวดจากการกู้ยืมกับทางธนาคาร แต่การลงอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องต่ำเนื่องจากไม่ใช่สินทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย หรือเช่ายืมได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว เพราะต้องผ่านหลายขั้นตอนทั้งเรื่องการทำสัญญา การโอน การกู้ยืม และอื่นๆ ที่ค่อนข้างใช้เวลานานในการดำเนินการ
ความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาฯ นอกจากเรื่องของสภาพคล่องแล้ว ต้องคำนึงว่าจะมีคนมาเช่าห้องของเราตลอดทุกเดือนหรือไม่ เพราะเมื่อไม่มีการเช่าในเดือนนั้นๆ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะผลักภาระกลับมาที่ตัวของคุณที่ต้องทำหน้าที่จ่ายค่างวดกับทางธนาคารเอง ซึ่งนอกจากนี้อสังหาฯ อย่างเช่น ห้องคอนโด บ้าน ก็มีค่าเสื่อมโทรมที่เจ้าของเองจะต้องจ่ายเพื่อซ่อมแซม
จึงกลับมาที่คำถามสำหรับข้อนี้ ว่าคุณสามารถรับความเสี่ยงที่กล่าวมาข้างต้นได้หรือไม่? แต่ความเสี่ยงเหล่านี้ก็อาจจะไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกคน โดยขึ้นอยู่กับการเลือกลงทุนอสังหาฯ ที่มีตลาดที่รองรับและภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลานั้นๆ ด้วย
คำถามที่ 5 คำนวณค่าเช่าแบบไหนดี?
สำหรับคนที่ลงทุนกับอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะลงทุนในรูปแบบการกู้มาซื้อแล้วปล่อยอสังหาฯ นั้นให้เช่า โดยเฉพาะคอนโดที่มีกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ ยิ่งทำเลใกล้เมืองหรือแหล่งอำนวยความสะดวกแล้ว ก็ยิ่งปล่อยเช่าได้ง่าย ทำให้การปล่อยเช่านี้ต้องมีการกำหนดอัตราการปล่อยเช่าเพื่อให้ได้มาซึ่งค่าเช่าเพื่อนำไปผ่อนชำระกับธนาคาร โดยสุดท้ายแล้วเมื่อครบสัญญากับธนาคารคุณก็ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ โดยที่ไม่ต้องออกเงินผ่อนชำระเอง
การคิดค่าเช่าที่นอกจากจะนำไปผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว อาจจะมีการบวกกำไรเพิ่มเติมเพื่อนำมาสะสมเป็นค่าส่วนกลางรายปีได้อีกด้วย โดยมีสูตรการคำนวณอย่างง่าย 2 แบบ ดังนี้
1. คิดค่าเช่าโดยคำนวณตามตารางเมตร
การคิดค่าเช่าตามตารางเมตร คิดได้จากการนำค่าเช่าของห้องที่มีลักษณะใกล้เคียงกันกับห้องของเรา และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพเดียวกัน
ตามสูตร
เช่น ห้องของคุณเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน มีขนาด 35 ตารางเมตร ในราคา 2.5 ล้านบาท ก็นำมาเปรียบเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอน ขนาด 30 ตารางเมตร บนทำเลที่ใกล้เคียงกัน ที่ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 12,000 บาท
ราคาปล่อยเช่าที่นำมาเปรียบเทียบ 12,000 หารด้วยขนาดห้อง 30 ตารางเมตร
12,000 / 30 = 400 บาทต่อตารางเมตร
เมื่อได้ราคา 400 ต่อตารางเมตรมาแล้วก็นำมาใช้ในการตั้งค่าเช่าของเราเองที่ขนาด 35 ตารางเมตร
35 x 400 = 14,000 บาทต่อเดือน
จากราคาที่คิดออกมาได้อาจจะยังไม่ได้เป็นราคาคิดที่คุ้มค่าแล้ว ต้องคำนึงถึงจำนวนค่างวดต่อเดือนกับธนาคารว่าพอดีหรือไม่ หรืออาจจะเพิ่มค่าเช่าอีกเล็กน้อยเพื่อเป็นกำไรให้กับเราได้
2. คิดจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)
ผลตอบแทนของคอนโดในแต่ละพื้นที่จะมีอัตราที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งจะคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อหาค่าปล่อยเช่าในแต่ละเดือน
เช่น คอนโดย่านสีลม – สาทร ราคา 3 ล้านบาท โดยพื้นที่นี้มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5%
หาค่าเช่าโดย
ราคาคอนโด 3,000,000 x 5% จำได้ผลตอบแทนอยู่ที่ 150,000 บาทต่อปี
เมื่อนำมาคิดเป็นรายเดือนจะได้ 150,000 / 12 = 12,500 บาท
จะพบว่าราคาปล่อยเช่าต่อเดือนเบื้องต้นจะอยู่ที่ 12,500 บาท แต่ยังมีค่าซ่อมบำรุง ที่อาจบวกเพิ่มเข้าไปได้ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าล้างแอร์ เป็นต้น
สรุป
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ใช้เงินทุนจำนวนมาก ซึ่งอาจต้องใช้การกู้ยืมกับธนาคารเพื่อการซื้ออสังหาฯ ส่วนใหญ่แล้วเป็นรูปแบบการลงทุนกับคอนโดที่ต้องมีตลาดของความต้องการรองรับอยู่ รวมถึงปัญหาเรื่องการเงินของคุณว่ามีสภาพคล่องต่อการกู้ยืมหรือไม่
นอกจากนี้ยังมีเรื่องการคำนวณความคุ้มค่าจากการปล่อยเช่า เพื่อให้การลงทุนของคุณเป็นไปได้อย่างราบรื่น จนท้ายที่สุดก็สามารถผ่อนชำระกับธนาคารจนครบสัญญาและได้เป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่ลงทุนเอาไว้
