ปลายปี 2564 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยว่า ภาระค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ของคนไทยในแต่ละเดือน คือค่าผ่อนชำระสินค้าต่างๆ และหนึ่งในค่าผ่อนที่ก้อนใหญ่ก็คือ ‘ค่าผ่อนบ้าน’ ซึ่งในขณะเดียวกัน ผู้ที่ต้องผ่อนค่าบ้านก็มีภาระหนี้อื่นๆ เข้ามาแทรกจนอาจทำให้ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายสูงจนเหนื่อยใจในแต่ละเดือน
หน้าร้อน Summer ปีนี้ เริ่มคลายความร้อนใจ ลดภาระหนี้กันไปได้ ด้วยการ ‘รีไฟแนนซ์บ้าน’ ซึ่งจะช่วยให้วางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะอยากให้หนี้หมดเร็วกว่าเดิม ต้องการให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง หรือต้องการใช้เงินก้อนไปใช้จ่ายในส่วนอื่น
ใครที่กำลังสนใจรีไฟแนนซ์บ้าน อย่าลืมศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ และชวนมาเช็ก 7 เทคนิค ที่จะช่วยให้ยื่นรีไฟแนนซ์บ้านได้ผ่านสบายหายห่วง
1.) ตั้งเป้าวงเงินที่อยากได้ เท่าไหร่จึงจะแบ่งเบาภาระ
ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน ควรตั้งวงเงินที่ต้องการไว้ในใจก่อน โดยลองคิดว่าเราต้องได้วงเงินเท่าไหร่ จึงจะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายที่มีอยู่ได้ จากนั้นจึงลองประเมินวงเงินคร่าวๆ จากราคาบ้านปัจจุบัน
ตามปกติแล้ว ธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อรีไฟแนนซ์ประมาณ 80% – 90% ของราคาบ้านปัจจุบัน โดยธนาคารจะเป็นผู้ประเมินราคา เช่น ถ้าธนาคารประเมินราคาปัจจุบันของบ้านอยู่ที่ 3 ล้านบาท แล้วให้วงเงิน 90% ของราคาบ้าน แปลว่าเราจะได้รับวงเงินประมาณ 2.7 ล้านบาท และเรายังสามารถขอกู้เงินก้อนเพิ่มเติม เพื่อไปหมุนใช้จ่ายเรื่องจำเป็นอื่นๆ ได้ด้วย เงินก้อนนี้เรียกว่า ‘วงเงินก้อนใหม่’ พูดง่ายๆ คือเป็นส่วนต่างระหว่างยอดหนี้ที่เหลืออยู่ กับวงเงินกู้สูงสุดที่เราได้จากการรีไฟแนนซ์นั่นเอง
ตัวอย่างเช่น เรากู้ซื้อบ้านครั้งแรกราคา 3 ล้านบาท ผ่อนไปแล้ว 1 ล้านบาท เท่ากับมียอดหนี้คงเหลือ 2 ล้านบาท จากนั้น เมื่อมาขอรีไฟแนนซ์ ธนาคารประเมินราคาบ้านปัจจุบันเป็น 4 ล้านบาท และให้วงเงินกู้ 90% เท่ากับได้วงเงิน 3.6 ล้านบาท วงเงินนี้เมื่อหักหนี้คงเหลือ 2 ล้านบาทออก จะเหลือเป็นส่วนต่าง 1.6 ล้านบาท ซึ่งเงิน 1.6 ล้านบาทนี่เอง คือวงเงินก้อนใหม่ที่เราขอกู้ไปใช้จ่ายได้ และผ่อนคืนพร้อมค่าผ่อนบ้านตามปกติ
2.) ศึกษาข้อเสนอแต่ละธนาคาร เลือกให้ตรงความต้องการที่สุด
เงื่อนไข ข้อเสนอ และโปรโมชันของแต่ละธนาคารอาจตอบโจทย์คนแต่ละกลุ่มไม่เหมือนกัน ดังนั้นก่อนรีไฟแนนซ์บ้าน อย่าลืมศึกษาสินเชื่อแต่ละธนาคารอย่างรอบคอบ หลักๆ แล้ว ควรพิจารณา 2 ปัจจัยหลัก คือ ดอกเบี้ยและระยะเวลาการผ่อน
ถ้าเลือกรีไฟแนนซ์ธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม จะช่วยลดภาระหนี้ระยะยาวได้ และถ้าเป็นไปได้ ควรมองหาเงื่อนไขที่เปลี่ยนรูปแบบจาก ‘ดอกเบี้ยลอยตัว’ จากธนาคารเดิม มาเป็น ‘ดอกเบี้ยคงที่’ เพราะจะช่วยให้ผ่อนบ้านได้ราคาถูกลงในระยะยาว สำหรับระยะเวลาการผ่อน หลายธนาคารให้ข้อเสนอยืดเวลาการผ่อนชำระหนี้ออกไปให้นานขึ้น ทำให้ลดภาระหนี้ต่อเดือนลงได้ และวางแผนการใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น
นอกจากดอกเบี้ยและระยะเวลาการผ่อนแล้ว อย่าลืมเช็กสิทธิประโยชน์อื่นๆ ที่ต่างกันไป บางธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูงกว่า บางธนาคารอาจคิดค่าดำเนินการถูกกว่า แล้วแต่ว่าข้อเสนอไหนจะตอบโจทย์เรามากที่สุด
3.) เตรียมเอกสารที่ต้องใช้ให้พร้อม
การยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านก็เหมือนกับการทำธุรกรรมอื่นๆ คือ ถ้ามีเอกสารครบถ้วน ขั้นตอนต่างๆ ก็จะผ่านไปได้อย่างราบรื่น ผู้ที่ต้องการยื่นรีไฟแนนซ์ต้องเตรียมเอกสารหลักๆ 3 กลุ่ม ดังนี้
กลุ่มที่ 1 เอกสารข้อมูลส่วนบุคคล
• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน ของคู่สมรส (ถ้ามี)
กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงรายได้
สำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำ:
• สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• สำเนาหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ)
สำหรับเจ้าของกิจการ:
• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนการค้า
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• สำเนารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน (ทั้งบัญชีส่วนตัวและบัญชีกิจการ)
• สำเนา ภ.พ. 30 (ถ้ามี)
กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงหลักประกันที่นำมารีไฟแนนซ์
• สำเนาแสดงกรรมสิทธิ์หลักประกัน เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์
• สำเนาสัญญาการซื้อขายหรือให้ที่ดิน ทด.13 หรือ 14 หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด
• สำเนาสัญญาจำนองที่ดิน
• สำเนาสัญญากู้เงินธนาคารเดิม
• สำเนาใบเสร็จเงินกู้เดือนล่าสุด
• แผนที่ตั้งของหลักประกัน
4.) เช็กเงื่อนไขธนาคารเดิมให้ชัวร์ รีไฟแนนซ์ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
เมื่อขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ เราอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้กับธนาคารเดิมด้วย อย่าลืมเช็กเงื่อนไขกับธนาคารเดิม แล้วเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้เรียบร้อย ส่วนใหญ่แล้วธนาคารเดิมมักจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ต่อไปนี้
• ในกรณีที่ขอรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด 3 ปี อาจต้องจ่ายค่าปรับประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้ทั้งจำนวน โดยบางธนาคารอาจคิดค่าปรับจากมูลค่าของหนี้ที่เหลืออยู่
• ค่าธรรมเนียมในการจำนอง ประมาณ 1% ของราคาประเมินบ้าน (ถ้ารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ไม่จำเป็นต้องจ่าย)
• ค่าประเมินราคาหลักประกัน ประมาณ 0.25% ของราคาบ้านปัจจุบัน (บางธนาคารอาจไม่ต้องจ่าย ถ้ารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม)
5.) เตรียมค่าใช้จ่ายให้ครอบคลุม รีไฟแนนซ์ได้ราบรื่น
นอกจากค่าใช้จ่ายกับธนาคารเดิม ก็ยังมีค่าดำเนินการต่างๆ ที่ต้องจ่ายให้ธนาคารใหม่ที่เรารีไฟแนนซ์ด้วย การเตรียมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ล่วงหน้าจะทำให้การรีไฟแนนซ์ไม่ติดขัด และทำให้เราไม่ต้องฉุกละหุกรีบหาเงินก้อนมาจ่ายในเวลาอันสั้น โดยค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียมเผื่อล่วงหน้า มีดังนี้
• ค่าจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ประมาณ 0-1% ของวงเงินกู้ใหม่
• ค่าประเมินราคาบ้าน ประมาณ 0.25% ของราคาบ้านปัจจุบัน
• ค่าทำประกันอัคคีภัย อัตราส่วนประมาณ 2,000 บาทต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท
• ค่าอากรแสตมป์ ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้จากการรีไฟแนนซ์
• ค่าจดจำนอง 1% ของยอดสินเชื่อใหม่ที่เราขอกู้
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของยอดสินเชื่อใหม่ที่เราขอกู้
• ค่าเบี้ยประกันภัย หรืออื่นๆ แล้วแต่เงื่อนไขและข้อตกลงของแต่ละธนาคาร
6.) เพิ่มทางเลือก ยื่นขอรีไฟแนนซ์หลายที่
ถึงแม้จะเลือกธนาคารที่ข้อเสนอตอบโจทย์ที่สุดได้แล้ว ก็ควรยื่นขอรีไฟแนนซ์เผื่อไว้อย่างน้อย 3 ธนาคาร เพื่อกระจายความเสี่ยง และเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนออย่างละเอียดที่สุด และอย่าเพิ่งมองข้ามธนาคารเดิมที่เรากำลังกู้อยู่ เพราะบางครั้งธนาคารเดิมก็อาจมีข้อเสนอรีไฟแนนซ์ที่ดีอยู่เช่นกัน
Retention อีกทางเลือกพัก (ผ่อน) บ้าน
นอกจากการรีไฟแนนซ์แล้ว ยังมีอีกหนึ่งทางออกสำหรับผู้ที่อยากลดภาระค่าผ่อนบ้าน นั่นคือการ “Retention” ซึ่งเป็นการยื่นขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยต้องผู้กู้ต้องผ่อนบ้านมาแล้วอย่างน้อย 3 ปี ข้อดีของการ Retention คือไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารใหม่ ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก และอนุมัติเร็ว แต่ก็มีข้อเสียคืออัตราดอกเบี้ยอาจลดลงไม่มากเท่ากับการรีไฟแนนซ์
ท้ายที่สุด ไม่ว่าจะเลือกวิธีการลดภาระด้วยวิธีใด รีไฟแนนซ์หรือ Retention ก็ควรศึกษารายละเอียดให้รอบคอบ พร้อมเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียอย่างละเอียด และเลือกข้อเสนอที่ตอบโจทย์แผนการเงินของเราที่สุด แล้วจะสัมผัสได้ว่า ภาระหนี้สินที่แบกอยู่ค่อยๆ เบาลง ไม่ต้องร้อนใจอย่างที่เคย
